案情簡(jiǎn)介

趙某、馬某、某經(jīng)紀(jì)公司簽訂居間合同，約定趙某、馬某在經(jīng)紀(jì)公司居間介紹下就淮安市中環(huán)廣場(chǎng)房屋訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。趙某、馬某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，趙某按約支付首付款和定金。后趙某發(fā)現(xiàn)涉案房屋處于抵押及查封狀態(tài)，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，遂起訴至法院要求解除居間合同、經(jīng)紀(jì)公司退還中介費(fèi)，并與馬某承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

法院審理

中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，涉案房屋是否存在抵押查封等限制信息，是影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否正常履行的重大事項(xiàng)，經(jīng)紀(jì)公司系專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，其應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行調(diào)查并如實(shí)報(bào)告買(mǎi)受人。現(xiàn)經(jīng)紀(jì)公司未查實(shí)房屋權(quán)利狀況，致使趙某未能在合同簽訂時(shí)了解房屋的重要限制信息，存在重大過(guò)失，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此，一審法院判令經(jīng)紀(jì)公司退還趙某、馬某居間費(fèi)，并酌情確定經(jīng)紀(jì)公司在馬某返還購(gòu)房款的30%范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

馬某不服一審判決提起上訴，二審法院維持原判。

法官說(shuō)法

居間人掌握市場(chǎng)信息、通曉流通渠道，通過(guò)居間活動(dòng)，能夠?yàn)榻粨Q者提供便利，保證交換順利、及時(shí)、圓滿(mǎn)地完成。可以說(shuō)，居間人角色對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

居間人具有如實(shí)報(bào)告義務(wù)和勤勉義務(wù)。《民法典》第九百六十二條確立了居間人的如實(shí)報(bào)告義務(wù)，即凡是對(duì)訂約有影響的事項(xiàng)，居間人都應(yīng)向委托人報(bào)告，且報(bào)告的內(nèi)容應(yīng)具有客觀性和充分性。勤勉義務(wù)要求居間人應(yīng)當(dāng)盡其所能搜集或調(diào)查相關(guān)信息向委托人報(bào)告。若居間人不告知與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，就屬于不作為的違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法官提醒，購(gòu)房人買(mǎi)房、賣(mài)房人賣(mài)房，均應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)可靠的中介機(jī)構(gòu)，買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中要及時(shí)與中介機(jī)構(gòu)跟進(jìn)、核實(shí)進(jìn)展情況。中介機(jī)構(gòu)作為居間人，應(yīng)盡可能獲取與訂立合同有關(guān)的事項(xiàng)，并如實(shí)向委托人報(bào)告，不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況。