案情介紹

2018年6月，沈某、譚某購買房產(chǎn)公司開發(fā)的商品房一套。雙方約定交房日期為2020年3月底前。房產(chǎn)公司實(shí)際于2021年12月底交房，故沈某、譚某訴至法院，根據(jù)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定要求房產(chǎn)公司支付自應(yīng)交房之日起至實(shí)際交房之日止按照已付房款日萬分之一計(jì)算的逾期交房違約金并承擔(dān)相應(yīng)律師費(fèi)損失。

商品房買賣合同均會(huì)約定購房人的逾期交付房款責(zé)任，與之相對(duì)應(yīng)的是開發(fā)商的逾期交房責(zé)任，一般是以支付逾期交房違約金的形式來承擔(dān)，計(jì)算方法通常如沈某、譚某所主張。

但案涉商品房買賣合同對(duì)逾期交房違約金的約定相當(dāng)奇怪，起止時(shí)間分別是應(yīng)付款期限之次日和實(shí)際金額支付應(yīng)付款之日，標(biāo)準(zhǔn)是出賣人向買受人支付逾期應(yīng)付款的萬分之一。

故而，房產(chǎn)公司認(rèn)為雙方合同中并未約定逾期交房違約金，應(yīng)比照同地段租金損失計(jì)算違約金。此外，房產(chǎn)公司另提出，案涉房屋交房延期系因疫情及市政工程施工所致，相應(yīng)期限應(yīng)予扣減。

根據(jù)本案的實(shí)際情況，如比照同地段租金損失計(jì)算違約金，與沈某、譚某主張的違約金計(jì)算方式相比，將減少一半違約金。

審判結(jié)果

房產(chǎn)公司給付沈某、譚某逾期交房違約金46320元及律師費(fèi)5000元。

裁判說理

沈某、譚某與房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方理應(yīng)恪守。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議之約定，房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2020年3月30日之前向沈某、譚某交付案涉房屋，但房產(chǎn)公司實(shí)際于2021年12月30日交付房屋，故房產(chǎn)公司存在逾期交房行為，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

雙方的爭議焦點(diǎn)在于：逾期交房違約金應(yīng)如何計(jì)算？根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十二條、第四百六十六條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭議的，有相對(duì)人的意思表示的解釋，應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。雖雙方商品房買賣合同違約金條款中關(guān)于出賣人的逾期交房違約責(zé)任的起止時(shí)間表述為自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日至實(shí)際金額支付之日，但法院注意到在該商品房買賣合同項(xiàng)下出賣人并無款項(xiàng)交付義務(wù)，考慮到出賣人的合同義務(wù)為交付房屋，且該違約金條款亦約定在出賣人的交付責(zé)任大項(xiàng)之下，根據(jù)合同的上下文文義，該起止時(shí)間應(yīng)當(dāng)解釋為在出賣人應(yīng)交付次日至實(shí)際交付之日。至于計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，因該條款的第一項(xiàng)“逾期在180日之內(nèi)”的情形中已經(jīng)明確違約金按照應(yīng)付款的日萬分之一計(jì)算，故雖第二項(xiàng)中并未約定日萬分之一，按照“舉輕以明重”的原則，在逾期超出180日的情況下亦應(yīng)按照日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。至于計(jì)算基數(shù)，同前所述，應(yīng)當(dāng)按照已付房款計(jì)算。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因在案涉合同履行過程中，遇到新冠疫情導(dǎo)致房產(chǎn)公司無法施工，新冠疫情的發(fā)生系不由房產(chǎn)公司控制，也無法避免、無法預(yù)見的不可抗力，根據(jù)合同約定，相應(yīng)的期限應(yīng)當(dāng)扣除。法院現(xiàn)根據(jù)江蘇省疫情防控相關(guān)通知并結(jié)合建筑業(yè)復(fù)工的特殊性酌情扣除60天。以上，法院現(xiàn)認(rèn)定逾期交房違約金按照實(shí)際已付房款800000元為基數(shù)，按照日萬分之一計(jì)算579天為46320元。至于沈某、譚某主張的律師費(fèi)，因雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)此有明確約定，且沈某、譚某主張的金額亦屬合理，故法院對(duì)律師費(fèi)5000元予以支持。至于房產(chǎn)公司辯稱因市政施工導(dǎo)致其無法施工，相應(yīng)期限應(yīng)當(dāng)扣減的意見，因房產(chǎn)公司未能提供充分證據(jù)證明確存在市政施工，且即便存在市政施工，該市政施工的時(shí)間發(fā)生于雙方約定的交付時(shí)間之后，與本案亦無關(guān)聯(lián)，故法院對(duì)房產(chǎn)公司的上述辯稱意見不予采信。至于房產(chǎn)公司辯稱合同中并未約定逾期交房違約金的意見，與事實(shí)不符，故法院不予采信。

法官評(píng)析

根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭議的，有相對(duì)人的意思表示的解釋，應(yīng)當(dāng)按照所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。本案中，房產(chǎn)公司在案涉合同中并無應(yīng)付款，而僅有交房義務(wù)，卻在逾期交房違約金條款中出現(xiàn)“應(yīng)付款”的表述。故此處的“應(yīng)付款”應(yīng)結(jié)合其處于合同中出賣人交付責(zé)任大項(xiàng)之下的位置，與買受人的房款交付義務(wù)相對(duì)應(yīng)，理解為出賣人的交房義務(wù)。此種理解既符合商品房買賣合同的慣常交易習(xí)慣，亦符合誠信原則，與買受人的義務(wù)對(duì)等，并未加重出賣人的責(zé)任。

不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。本案中出賣人遇到的新冠疫情就屬于出賣人不能預(yù)見、不能避免且不能克服的不可抗力。法院已根據(jù)新冠疫情的相關(guān)防疫政策及建筑業(yè)復(fù)工的特殊性，酌情扣減了60天。至于出賣人抗辯的逾期另一原因市政施工，本案中出賣人并未提供充分證據(jù)證明確存在市政施工，且即使存在市政施工，出賣人還需具體舉證市政施工對(duì)其交房的實(shí)質(zhì)影響，市政施工是否屬于其不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情形亦有待商榷。即使市政施工確屬于不可抗力，因市政施工的時(shí)間晚于合同約定的房屋交付時(shí)間，在出賣人遲延交付后發(fā)生不可抗力的，亦不免除其違約責(zé)任。

法律條款

《中華人民共和國民法典》第一百四十二條、第四百六十六條、第五百九十條