案情介紹

2016年6月29日，馬某夫妻與陶某夫妻簽訂一份《個人房屋轉(zhuǎn)讓買賣合同》，約定由馬某夫妻以19萬元購買陶某夫妻名下的一套安置房，但因該房屋尚未符合上市交易條件，雙方就在合同中約定了待房屋符合過戶條件時，由陶某夫妻配合辦理過戶登記手續(xù)。合同簽訂后，馬某夫妻按約支付了購房款，陶某夫妻亦交付了房屋。2017年4月13日，陶某夫妻在辦理了上述房屋的不動產(chǎn)登記權(quán)屬證書后，因結(jié)欠債權(quán)人吳某借款未還，故在未告知馬某夫妻的情況下，在房屋上設(shè)立了權(quán)利人為吳某的抵押權(quán)。吳某的債權(quán)經(jīng)生效判決確認(rèn)后，因馬某夫妻未能履行還款義務(wù)，吳某遂申請強(qiáng)制執(zhí)行，并在執(zhí)行程序中申請查封了該房屋，擬進(jìn)行拍賣處置。

另一方面，馬某夫妻在房屋符合上市交易條件后，卻一直未能找到陶某夫妻辦理房屋的過戶登記手續(xù)，后向法院起訴要求陶某夫妻繼續(xù)履行合同并配合辦理過戶登記，被告知房屋上早已設(shè)立了抵押權(quán)。馬某夫妻認(rèn)為自己的購房行為發(fā)生在吳某設(shè)立抵押權(quán)之前，并已經(jīng)實(shí)際占有使用房屋，對房屋享有所有權(quán)，而吳某在對房屋設(shè)立抵押權(quán)時沒有實(shí)際查看房屋，不是善意相對人，抵押權(quán)不能成立，因此提出執(zhí)行異議之訴，要求不得執(zhí)行該房屋并確認(rèn)由他們夫妻倆作為房屋的所有權(quán)人。

判決結(jié)果

駁回馬某、闕某的訴訟請求

裁判說理

首先，關(guān)于房屋上的抵押權(quán)效力問題。馬某夫妻提出因吳某在設(shè)立抵押權(quán)時未進(jìn)行實(shí)地查看，故其非善意第三人，抵押權(quán)沒有依法成立的主張不能成立。因該房屋系登記在陶某夫妻名下，吳某在簽訂抵押合同時即使未進(jìn)行實(shí)地查看，也不能據(jù)此認(rèn)定吳某非善意第三人，現(xiàn)吳某對該房屋的抵押權(quán)已經(jīng)辦理登記，而現(xiàn)有證據(jù)也不能證實(shí)吳某設(shè)立該抵押權(quán)時存在與債務(wù)人陶某夫妻惡意串通等非善意的情形，因此馬某夫妻的該主張不能成立。

其次，馬某夫妻與陶某夫妻已經(jīng)簽訂合法有效的買賣合同、支付全部購房款并實(shí)際占有使用房屋，但因尚未依照法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)過戶登記手續(xù)，故二人對該房屋僅享有物權(quán)期待權(quán)，并不享有所有權(quán)。而吳某對該房屋享有已登記設(shè)立的抵押權(quán)。但馬某夫妻對該房屋享有的物權(quán)期待權(quán)不能優(yōu)先于吳某的抵押權(quán)予以保護(hù)：第一，吳某對房屋享有的抵押權(quán)系物權(quán)，而馬某夫妻享有的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上仍為債權(quán)，根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的基本原則，抵押權(quán)人的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于買受人的權(quán)利，因此馬某夫妻要求在物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)沖突時優(yōu)先保護(hù)其享有的物權(quán)期待權(quán)缺乏法律依據(jù)；第二，依照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，只有當(dāng)買受人符合商品房消費(fèi)者的情形時，基于對消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價值的維護(hù)，才一定程度上賦予消費(fèi)者對買受房屋的物權(quán)期待權(quán)可以優(yōu)先于抵押權(quán)予以保護(hù)的例外情形。該特例在《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條中進(jìn)行了規(guī)定，但從查明的事實(shí)來看，馬某夫妻所購房屋并非二人唯一居住用房，故二人也不符合生存權(quán)保護(hù)的例外情形；第三，關(guān)于馬某夫妻提出其對房屋享有的權(quán)利符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的情形要求排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的主張亦不能成立，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條是就無過錯的一般不動產(chǎn)買受人之物權(quán)期待權(quán)排除一般金錢債權(quán)執(zhí)行的規(guī)定，而本案中，馬某夫妻是要據(jù)此排除抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，在不符合消費(fèi)者生存權(quán)保護(hù)條件的情形下，該條在本案中也并無適用空間。

最終，法院判決駁回馬某夫妻的訴訟請求。

法官評析

安置房買賣因存在上市交易的政策限制問題，在實(shí)踐中常常出現(xiàn)安置房因未滿安置年限不能辦理過戶登記的情況，由此給買賣安置房的交易行為帶來諸多風(fēng)險，如在辦理過戶時發(fā)現(xiàn)房屋被法院查封、出賣人在房屋上設(shè)立了其他債權(quán)人的抵押權(quán)等，導(dǎo)致買受人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)受阻。而目前的法律規(guī)定及審判實(shí)踐中，無過錯安置房買受人的物權(quán)期待權(quán)在符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的在法院查封前簽訂有效房屋買賣合同并合法占有不動產(chǎn)、已支付全部價款且非因買受人自身原因未辦理過戶登記這四個條件的情形下，也僅有可能排除一般金錢債權(quán)人對房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，但若房屋上設(shè)立有合法成立并生效的抵押權(quán)，基于“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的基本原則，在不符合消費(fèi)者生存權(quán)的例外保護(hù)的情形下，如本案所述情形，買受人的物權(quán)期待權(quán)是無法優(yōu)先于抵押權(quán)予以保護(hù)的。

因此，在安置房買賣交易中，一定要具體落實(shí)安置房是否符合上市交易條件、能否在交易中及時完成過戶以及房屋上是否存在其他權(quán)利瑕疵等可能阻礙過戶登記的情況，盡量避免交易風(fēng)險。