小虹向開發商購買商品房，并簽訂了買房合同（文中均為化名），開發商承諾年后交房。因新冠疫情影響，直至二年后小虹才辦理收房手續。入住小區后，小虹還發現電梯非約定品牌電梯。小虹要求開發商擔責，開發商辯解延期交房系疫情導致的不可抗力，電梯品牌也符合約定，不同意承擔違約責任。雙方多次協商無果后，小虹遂一紙訴狀將開發商訴至法院，要求依約承擔延期交房違約金三萬余元，更換樓層電梯。近日，句容市人民法院審結了該起商品房買賣合同糾紛，并判決支持了小虹的部分訴訟請求。

法院經審理查明，2020年3月，原告小虹與被告某開發商簽訂《商品房買賣合同》及補充協議一份，約定原告購買被告開發的位于某小區商品房一套，建筑面積為一百余平方米，房屋總價款為九十余萬元。被告應在2021年5月將取得《新建商品住房交付使用核查意見書》并符合合同約定的商品房交付原告使用。被告如未按合同規定的期間交付商品房，則按下列方式處理：1.逾期不超過180日，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行；2.逾期超過180日后，原告有權解除合同。原告解除合同的，被告應當自原告解除合同通知到達之日起90天內退還全部已付款，并按原告累計已付款的10%向原告支付違約金，原告要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金。合同另約定，如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，被告可據實予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的；2.政府行為、社會行為或重大技術障礙問題；3.勘察部門未發現的復雜的地理情況；4.發生如“非典”等重大公共傳染性疫情的；5.因降雨、大風等惡劣天氣原因導致施工無法正常進行，應當按照天氣原因的天數相應的順延交付。另，合同附件三約定電梯為日某品牌電梯，合同所附補充協議第九條約定，出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定的標準，出賣人以同等或更高品質的材料、設備替代的，視為符合雙方約定標準。合同簽訂后，原告支付了全部購房款。

因新冠肺炎疫情影響，江蘇省啟動突發公共衛生事件一級響應，實行最嚴格的科學防控措施。江蘇省政府辦公廳發布關于延遲企業復工的通知，要求省內各企業延期復工。2021年3月份，被告向原告郵寄順延交付通知書，載明因受新冠肺炎疫情影響，原告購買的案涉房屋將順延交付。2021年12月，被告向原告發送收樓通知書，原告于2021年12月辦理了案涉房屋的收房手續。另，涉案小區所安裝使用的電梯為非約定品牌電梯。

法院審理后認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，內容條款未違反國家法律法規的強制性規定,合法有效,應予確認。合同簽訂后,雙方應按合同約定履行各自的權利和義務。本案原告已按約支付全部購房款，履行了合同義務，被告作為出賣人理應按照合同約定及時交付房屋，現被告逾期交房，依法應承擔逾期交付的違約責任。新冠肺炎疫情屬于突發的公共衛生事件，具有突發性、難以預料性，存在不能避免和不能克服的客觀情況，已構成《中華人民共和國民法典》第一百八十條第二款規定的不可抗力，應當酌情減輕被告的違約責任。對此酌定減少被告承擔90日的逾期交房天數。結合雙方約定的交房日期、原告可以收房的時間，扣除90天后，確定被告逾期交房的天數為114天。根據案涉《商品房買賣合同》的約定，被告應按日向原告支付已付清房價款萬分之一的違約金，經計算，被告應支付原告的違約金數額為一萬余元。雖然案涉買賣合同附件明確約定了電梯品牌為某品牌電梯，但補充協議中同時也約定了出賣人可以以同等或更高品質的材料、設備替代，且雙方僅僅對品牌進行了約定，并無電梯具體型號的約定。考慮到電梯的定制、拆除、更換需要較長時間, 電梯并非原告單獨所有，若以不是約定品牌為由予以更換,勢必影響全體業主的正常生活，同時，被告實際安裝的某品牌電梯亦系正規電梯生產廠家生產, 已經相關部門檢測合格并交付使用,原告主張更換電梯缺乏必要性。綜合考慮現實情況、衡量各方權益,對原告主張被告按照合同約定的品牌更換電梯的訴訟請求,不予支持。

判決后，原、被告均未上訴，案件已生效。

法官說法：開發商逾期交房，應當按合同約定承擔違約責任，但若逾期交付發生在疫情防控期間，開發商如何承擔違約責任。因新冠肺炎疫情屬于不能預見、不可避免并不能克服的不可抗力，依照《中華人民共和國民法典》第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除責任。也就說原本延期交房開發商本應承擔違約責任，但由于新冠肺炎疫情這個不可抗力非開發商所能預料，因此合同規定的責任會部分或全部免除。對于新冠疫情屬于不可抗力免責，雙方均無異議，有爭議的是逾期天數如何計算，司法實踐中，一般以90天為宜，即減少被告承擔90日的逾期交房天數來確定逾期交房天數。值得注意的是，開發商主張因不可抗力延期交房，還需提供證明材料予以證實方能免責；如不能充分證明延期交房系不可抗力導致，仍需承擔相應違約責任。