[案情]

2001年7月20日，勝利制衣廠取得了《房屋拆遷許可證》，拆遷范圍：煤建路西南村等，以拆遷規(guī)劃定點圖為準；拆遷實施單位：蘇苑公司。羅某的房屋在本市煤建西南村2-2-201室在拆遷范圍內(nèi)。該房使用面積37.83?O，建筑面積52.96?O。2001年8月2日，羅某將房屋買斷款16396元交付永業(yè)集團（新樓梅苑小區(qū)的開發(fā)商，無拆遷許可證）。同月21日，羅某（乙方）與勝利制衣廠（甲方）簽訂《市城市房屋拆遷安置補償協(xié)議》，協(xié)議約定：乙方將騰空房屋交付拆除；甲方補償乙方各項補償費用共計4438.60元（其中含過渡費2269.80元），乙方自行過渡，過渡期限18個月；換算后乙方實際應(yīng)承擔費用為40139.40元。安置房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和土地使用登記手續(xù)由乙方自行辦理，安置房屋建筑面積以產(chǎn)權(quán)發(fā)證部門核準建筑面積為準。同時，協(xié)議載明羅某常住人口為4人。羅某于2001年8月22日向永業(yè)集團交納產(chǎn)權(quán)交換款38132.40元。因未通過綜合驗收羅某至今未能上房。后雙方當事人因安置補償問題產(chǎn)生糾紛，羅某訴至法院。法院最后判決：一、被告永業(yè)集團、被告勝利制衣廠與原告羅某重新進行產(chǎn)權(quán)交換結(jié)算。由被告返還原告多收的產(chǎn)權(quán)交換款715.34元。二、被告永業(yè)集團、被告勝利制衣廠給付原告羅某安置面積補償款12660元。三、被告永業(yè)集團、被告勝利制衣廠給付原告羅某欠發(fā)過渡費21790.08元（自2001年8月21日至2006年8月21日）。四、駁回原告羅某的其他訴訟請求。

[評析]

本案因拆遷補償而引起的糾紛。本案當事人爭議的焦點是：1、當事人簽訂的房屋拆遷安置補償協(xié)議是否合法有效；2、成本價的計算標準問題；3、按人口少安置的面積是否應(yīng)給予實物安置；4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分是否存在建安差，被告收取的款項應(yīng)否返還；5、樓梯間面積應(yīng)否計算在補償范圍內(nèi)；6、對相關(guān)款項的扣除及對過渡費的計算是否正確的問題；7、關(guān)于原告要求延期交房的違約金應(yīng)否支持的問題。結(jié)合本案的事實與證據(jù)對原被告雙方爭議的焦點作如下評述。　　　

一、關(guān)于當事人簽訂的房屋拆遷安置補償協(xié)議是否合法有效的問題

勝利制衣廠與永業(yè)集團之間系聯(lián)合開發(fā)關(guān)系，勝利制衣廠是合法拆遷人，永業(yè)集團接受勝利制衣廠的委托后，又與蘇苑拆遷公司簽訂協(xié)議，在實際拆遷過程中，永業(yè)集團都是與勝利制衣廠經(jīng)房中心、蘇苑拆遷公司一起進行操作，永業(yè)集團是實際拆遷人的事實可以確認，其與被拆遷人簽訂的拆遷安置補償協(xié)議是有效的。

二、關(guān)于成本價計算標準問題

按照市人民政府第71號令的規(guī)定，償還建筑面積超過原建筑面積在規(guī)定的安置標準內(nèi)的，超出部分按照新建房屋的成本價格結(jié)算。羅某主張標準內(nèi)成本價應(yīng)當按照800元/平方米進行結(jié)算，但該價格系1999年有關(guān)部門的一個內(nèi)部意見，沒有向社會公布，而1100元/平方米的標準是公布的標準，應(yīng)當予以采用。

三、關(guān)于按人口少安置的面積是否應(yīng)給予實物安置

市人民政府第71號令第三十三條第（三）項規(guī)定，安置戶人口為三人及三人以上的，安置基準按照本市市區(qū)上年度人均住房標準計算，市2000年度城市人均住宅使用面積為14.51平方米，原告按市人民政府第71號令應(yīng)安置人口為5人，二被告按4口人安置應(yīng)予糾正。按人口標準上訴人應(yīng)安置的使用面積為72.55平方米，原告實際安置使用面積為58平方米，少安置建筑面積為21.10平方米,市人民政府第71號令第二十三條規(guī)定，償還建筑面積不足原建筑面積的不足部分按照被拆除房屋重置結(jié)合成新另增百分之百計算。因此二被告應(yīng)給付原告結(jié)算款12660元（21.10平方米乘以600元）。

四、關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分是否存在建安差，二被告收取的款項應(yīng)否返還的問題

市人民政府第71號令第三十三條第一款規(guī)定：“拆除住宅房屋，按照原合法使用面積安置。原使用面積按照1：1.45的比例折成建筑面積計算。”按照該條規(guī)定的建筑面積換算比例得出的數(shù)值，應(yīng)為安置房屋的建筑面積。本案拆除房屋的使用面積為37.83平方米，按上述比例換算，安置房的建筑面積為54.85平方米，而被拆除房屋的建筑面積為52.96平方米，故本案被拆除房屋建安差是客觀存在的。二被告收取建安差價符合市人民政府第71號令的規(guī)定，原告要求返還相關(guān)款項的請求不予支持。

五、關(guān)于樓梯間面積應(yīng)否計算在補償范圍內(nèi)的問題

羅某原房屋的使用面積為37.83?O，本次拆遷的依據(jù)是市人民政府第71號令及其附件。根據(jù)上述規(guī)定計算其實際應(yīng)得的貨幣補償費用并無不當，羅某要求將樓梯間的面積計算在補償范圍內(nèi)，未提供證據(jù)證明其主張，不予支持。

六、對相關(guān)款項的扣除及對過渡費的計算是否正確的問題

依據(jù)相關(guān)標準計算確定羅某應(yīng)承擔產(chǎn)權(quán)交換款為58296元，扣除附屬設(shè)施補償費、獎勵費、搬家費、誤工費等合計1568.5元及優(yōu)惠款2914.84元，得出實際應(yīng)支付給二被告的產(chǎn)權(quán)交換款為53812.66元，羅某實際交款54528元，多出的715.34元為二被告應(yīng)返還的款項，對相關(guān)款項的扣除并無不當。

七、關(guān)于原告要求延期交房的違約金應(yīng)否支持的問題

市人民政府第71號令中關(guān)于過渡費分段計算的規(guī)定實際就是對逾期交房違約責任的規(guī)定,原告在主張過渡費的同時再要求支付違約金沒有法律依據(jù),不予支持。

綜上所述，原被告簽訂的安置補償協(xié)議未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，原告要求確認協(xié)議無效的訴訟請求不予支持。但協(xié)議中部分項目違反了市人民政府第71號令的有關(guān)規(guī)定，損害了原告的利益，應(yīng)當予以糾正。