[案情]

2005年11月17日，原告泗陽縣振洋物業(yè)管理有限公司與泗陽縣星宇小區(qū)業(yè)主委員會簽訂星宇小區(qū)物業(yè)管理委托合同，約定委托管理期限自2005年11月17日至2008年11月16日，物業(yè)管理服務(wù)費按泗陽縣物價部門批準的標準0.15元/?O按月向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。合同簽訂后，原告泗陽縣振洋物業(yè)管理有限公司依約履行合同，星宇小區(qū)大部分業(yè)主均能依約按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費，被告倪紹明經(jīng)原告多次催要以及通過書面致函方式催收，拒不交納，因而成訟。被告倪紹明辯稱，1、原告訴訟請求不成立，無事實與法律依據(jù)。原告并未與星宇小區(qū)眾業(yè)主簽訂管理合同，直至起訴，我方才知道原告公司名稱；2、原告未盡物業(yè)管理義務(wù)，且因他人私搭亂建，致使被告家采光受到影響，經(jīng)多次向原物業(yè)管理反映，一直得不到解決，物業(yè)管理公司未盡管理義務(wù)。請求判決駁回原告的訴訟請求。

[審判]

泗陽縣人民法院認為，業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。本案星宇小區(qū)業(yè)主委員會于2005年11月17日與原告泗陽縣振洋物業(yè)管理有限公司簽訂的星宇小區(qū)物業(yè)管理委托合同，應(yīng)對星宇小區(qū)全體業(yè)主和使用人均具有約束力。原告泗陽縣振洋物業(yè)管理有限公司通過招投標的形式取得對星宇小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，并于2005年11月19日已進駐星宇小區(qū)實施物業(yè)管理。根據(jù)物業(yè)管理委托合同約定，委托管理期限自2005年11月17日至2008年11月16日，物業(yè)管理服務(wù)費按泗陽縣物價部門批準的標準0.15元/?O。被告倪紹明所有的位于星宇小區(qū)6號樓104室的房屋面積為86.53?O。自2005年11月19日至2006年4月20日沒有按合同約定繳納相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)費，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的義務(wù)。審理中，被告主張原告未與星宇小區(qū)眾業(yè)主簽訂委托管理合同和原告未盡物業(yè)管理義務(wù)，但未能向本院提交充分證據(jù)予以證明，故本院對其主張不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、第六十四條和《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《江蘇省物業(yè)管理條例》第五條、第十二條、第十四條之規(guī)定，判決：被告倪紹明于判決生效后十日內(nèi)支付原告泗陽縣振洋物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)費51.9元。后被告倪紹明不服提起上訴，宿遷市中級人民法院認為，《物業(yè)管理條例》第三十五條第一款規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同；第二款進一步明確了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，其中即包括服務(wù)費用。由此可以認定關(guān)于服務(wù)費用的確定，不必與業(yè)主逐一簽定合同，業(yè)主委員會可以代表業(yè)主訂立包括服務(wù)費用在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)合同。本案中星宇小區(qū)業(yè)主委員會的成立經(jīng)主管部門批準，公章的刻制也是經(jīng)主管部門批準，不是業(yè)主委員會私自刻制，且該委員會委員都居住于星宇小區(qū)內(nèi)，被上訴人與業(yè)主委員會簽定的合同是通過公開招投標形式簽定的，合同上蓋有星宇小區(qū)業(yè)主委員會印章，上述事實足以使被上訴人相信星宇小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主簽定服務(wù)合同。被上訴人在與業(yè)主委員會簽定合同時已盡必要的形式審查義務(wù)，對于業(yè)主委員會的成立是否嚴格地依照法定程序，系業(yè)主內(nèi)部操作程序及主管部門監(jiān)督事項，作為合同相對人的物業(yè)服務(wù)公司，無此實質(zhì)審查義務(wù)。同時，被上訴人實際已為上訴人提供了服務(wù)，且上訴人在被上訴人提供服務(wù)期間并沒有提出異議，依法應(yīng)支付對價。該服務(wù)費標準也得到有關(guān)部門批準。因此上訴人認為被上訴人無權(quán)依據(jù)與星宇小區(qū)業(yè)主委員會簽定的物業(yè)管理委托合同收取費用的上訴理由不能成立。遂判決：駁回上訴，維持原判。

[評析]

本案中雙方爭議的焦點是：1、星宇小區(qū)業(yè)主委員會于2005年11月17日與原告泗陽縣振洋物業(yè)管理有限公司簽訂的星宇小區(qū)物業(yè)管理委托合同，對星宇小區(qū)全體業(yè)主和使用人是否均具有約束力？2、星宇小區(qū)業(yè)主委員會成立是否合法與本案有無關(guān)聯(lián)性？《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門備案。對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。綜上，筆者認為，本案星宇小區(qū)業(yè)主委員會于2005年11月17日與原告泗陽縣振洋物業(yè)管理有限公司簽訂的星宇小區(qū)物業(yè)管理委托合同，應(yīng)對星宇小區(qū)全體業(yè)主和使用人均具有約束力。被告倪紹明所有的位于星宇小區(qū)6號樓104室的房屋面積為86.53?O。自2005年11月19日至2006年4月20日沒有按合同約定繳納相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)費，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行合同的義務(wù)。《物業(yè)管理條例》第三十五條第一款規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同；第二款進一步明確了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，其中即包括服務(wù)費用。由此可以認定關(guān)于服務(wù)費用的確定，不必與業(yè)主逐一簽定合同，業(yè)主委員會可以代表業(yè)主訂立包括服務(wù)費用在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)合同。本案中星宇小區(qū)業(yè)主委員會的成立經(jīng)主管部門批準，公章的刻制也是經(jīng)主管部門批準，不是業(yè)主委員會私自刻制，且該委員會委員都居住于星宇小區(qū)內(nèi)，原告與業(yè)主委員會簽定的合同是通過公開招投標形式簽定的，合同上蓋有星宇小區(qū)業(yè)主委員會印章，上述事實足以使原告相信星宇小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主簽定服務(wù)合同。原告在與業(yè)主委員會簽定合同時已盡必要的形式審查義務(wù)，對于業(yè)主委員會的成立是否嚴格地依照法定程序，系業(yè)主內(nèi)部操作程序及主管部門監(jiān)督事項，作為合同相對人的物業(yè)服務(wù)公司，無此實質(zhì)審查義務(wù)。故星宇小區(qū)業(yè)主委員會成立是否合法與本案無關(guān)聯(lián)性。同時，原告實際已為被告提供了服務(wù)，且被告在原告提供服務(wù)期間并沒有提出異議，依法應(yīng)支付對價。該服務(wù)費標準也得到有關(guān)部門批準。因此被告認為原告無權(quán)依據(jù)與星宇小區(qū)業(yè)主委員會簽定的物業(yè)管理委托合同收取費用的抗辯理由不能成立。近年來，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平和勞動收入的不斷提高，舊城區(qū)的改造、拆遷，促成了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。同時也促成物業(yè)管理這一新型行業(yè)的誕生，其管理模式還處于發(fā)展階段，理論研究還不夠深入，實踐中積累的經(jīng)驗也不夠豐富，使立法條件受到限制。一些物業(yè)管理法規(guī)過于籠統(tǒng)，彈性條款多，操作性不強。物業(yè)管理糾紛對法院來說可以說是一種新型案件，本案系我院受理的第一件物業(yè)管理糾紛案件，隨著社會的發(fā)展，筆者認為，這類案件有可能會不斷增多。