[案情]

2007年8月3日，原告張某與被告某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》一份，該合同第三條約定：原告購買被告開發的商品房一套，建筑面積126平方米；第四條約定：該房屋總價款為354728元；第八條約定：被告應當在2007年12月31日前將具備交付條件并符合本合同約定的商品房交付給原告使用；第九條約定：被告逾期交房的，自本合同規定的交付期限的第二日起至實際交付之日止，被告向原告支付已付房款萬分之五的違約金。2008年2月17日，原被告雙方辦理了房屋交接手續，21日，原告訴至法院要求被告支付延期交房違約金12476元。被告主張延期交房一是淮安市對住宅工程質量改為分戶驗收，二是長時間下雨，兩者都屬于自身不可抗力，且違約金超過損失過高請求減少。法院審理后判決，被告房地產開發公司支付原告張某延期交房違約金1760元。

[評析]

違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定，一方當事人違約時，應當向另一方支付的金錢。同時，《中華人民共和國民法通則》第107條規定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人損失的，不承擔民事責任。第153條規定“不可抗力”，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本案中，被告房地產開發公司延期58天交付房屋，屬于違約行為，關于房屋質量驗收方式改變和夏季雨水較多的抗辯，均不符合法律規定的“不可抗力”的范疇，被告房地產公司應該向原告張某支付延期交付房屋的違約金。《中華人民共和國合同法》第114條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。根據本條規定，約定的違約金在性質上屬于賠償性措施，違約金數額應與違約損失額相適應，被告請求減少違約金，違約損失的舉證責任就在被告一方，本案中原告的實際損失應該參照同地區同類房屋的租金比較合理。在案件審理期間淮安市房管局房產網公布的房屋租金信息顯示，2008年1月、2月，與原告所購房屋同地段及面積相當的房屋月租金在700元左右，如果按照已經交付房款的萬分之五計算則為每月5000余元，雙方約定的違約金明顯高于實際損失。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。原告的租金損失按照每月700元計算58天應為1354元，違約金按照超過損失30%計算為1760元，本案法官在認定違約和計算支付違約金是合法合情合理的。