[案情]

錢(qián)某（女）、楊某為夫婦，二人于2007年10月以32萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)置三居室樓房一套，后因嫌該房離其工作單位較遠(yuǎn)，決定將該房賣(mài)掉，但一直未找到合適的買(mǎi)主。2008年2月初，楊某赴外地出差，唐某經(jīng)人介紹，找到錢(qián)某，稱(chēng)過(guò)去已看過(guò)房，愿以28萬(wàn)元價(jià)格買(mǎi)下，錢(qián)某不同意，雙方經(jīng)協(xié)商，錢(qián)某決定以30萬(wàn)元價(jià)格將該房出售，次日，唐某先將15萬(wàn)元送來(lái)。錢(qián)某遂將鑰匙交給湯某，但因產(chǎn)權(quán)證被楊某存放在單位，錢(qián)某提出待其丈夫出差回來(lái)，即辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記。辦完手續(xù)后唐某再付15萬(wàn)元。同年5月初，楊某從外地回來(lái)后得知該房?jī)r(jià)格已經(jīng)上漲，遂找到湯某，要求增加2萬(wàn)元價(jià)款才能去辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，唐某不同意，楊某便在同年5月10日以32萬(wàn)元的價(jià)款，將該房賣(mài)給了汪某，并于5月15日，與汪某辦理了登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，汪王某遂找到唐某要求其搬走，唐某遂到法院提起訴訟，告楊某、汪某侵害其所有權(quán)，并要求法院解除楊某與王某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。而楊某提出，其妻錢(qián)某將該房賣(mài)給唐某時(shí)，他并不知情，也未征得其同意，因此該買(mǎi)賣(mài)行為是無(wú)效的。

[審判]

法院經(jīng)依法開(kāi)庭審理，于2008年6月作出判決，認(rèn)定汪某與楊某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，判定唐某騰出爭(zhēng)訟房屋交付汪某，同時(shí)判決楊某賠償唐某因合同無(wú)效所受到的損失2.5萬(wàn)元。

[評(píng)析]

本案涉及兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一個(gè)是唐某與房屋所有人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，已交付但未辦理登記，一個(gè)是汪某與房屋所有人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，未交付但辦理了過(guò)戶(hù)登記。這兩個(gè)合同的效力如何呢？誰(shuí)可以取得房屋的所有權(quán)呢？

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”《合同法解釋》（一）第9條“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。由此可見(jiàn)，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，但不應(yīng)把是否辦理產(chǎn)權(quán)登記作為認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同的成立、或生效、或無(wú)效的理由。依據(jù)合同法原理，買(mǎi)賣(mài)合同系債權(quán)合同，雙方當(dāng)事人意思協(xié)商一致，合同即告成立。如果合同不欠缺生效要件，合同即為有效。房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記的目的在于轉(zhuǎn)移其所有權(quán)，是合同的履行問(wèn)題，屬于合同之外的法律事實(shí)，其既不是合同成立要件，又不是合同的生效要件，與合同效力無(wú)關(guān)。如果合同有效，出賣(mài)人應(yīng)將房屋交付買(mǎi)受人，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，否則，就構(gòu)成違約，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同，也可以主張解除合同，賠償損失。法院可以判令出賣(mài)人履行上述義務(wù)或解除合同。

根據(jù)以上分析，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該都是有效的，根據(jù)債的平等性原理，其效力也無(wú)時(shí)間先后之分，互不具有優(yōu)先性。楊某將房屋賣(mài)與汪某，并辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，因此該房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸汪某所有。楊某與湯某間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然也合法有效，但由于汪某已合法取得房屋所有權(quán)，對(duì)唐某而言已發(fā)生法律上的履行不能。在此情況下，湯某可向楊某主張違約責(zé)任，也可要求解除合同，賠償損失。

值得注意的是，如果汪某明知已將房屋出售給唐某并已交付，但為了不使唐某得到該房屋而與楊某惡意串通，以故意損害唐某為目的而購(gòu)買(mǎi)該房屋并搶先登記，這樣，汪某雖然已經(jīng)登記，但其與楊某訂立的合同仍因違反了民事法律行為的生效要件，應(yīng)被確認(rèn)無(wú)效，其登記也應(yīng)撤銷(xiāo)，并與楊某共同承擔(dān)惡意串通的民事責(zé)任。