王某向開發(fā)商購(gòu)買了一套商品房，該商品房的規(guī)劃用途為辦公，即俗稱的產(chǎn)權(quán)式商鋪。雙方簽訂的《商品房買賣合同》中約定，商品房交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接；使用自建設(shè)施供水的，供水的水質(zhì)符合國(guó)家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。商品房交付時(shí)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電。開發(fā)商于2017年10月向王某交付了房屋，然而在使用過(guò)程中王某認(rèn)為房屋的供水、供電設(shè)施均未按合同約定接入城市供水、供電管網(wǎng)，其中供水設(shè)施沒(méi)有實(shí)行裝表到戶、抄表到戶、計(jì)量收費(fèi)，供電設(shè)施則為物業(yè)公司轉(zhuǎn)供電，是一種違法供電模式，應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同約定予以糾正。因王某與開發(fā)商就上述爭(zhēng)議未達(dá)成一致意見，故王某訴至法院，請(qǐng)求判令開發(fā)商按照合同約定將供電設(shè)施納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并按政府相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分戶裝表供電；將供水設(shè)施與城市供水管網(wǎng)連接。

審判結(jié)果

駁回王某的全部訴訟請(qǐng)求。

裁判說(shuō)理

《民法典》第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。而本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是《商品房買賣合同》中載明的供水、供電條件應(yīng)當(dāng)如何理解，開發(fā)商在案涉商鋪內(nèi)的供水、供電模式是否符合合同約定。

    關(guān)于合同約定的供水條件，本院認(rèn)為，《商品房買賣合同》約定商品房交付時(shí)供水需與城市公共供水管網(wǎng)連接，但未明確具體的連接方式，同時(shí)從“使用自建設(shè)施供水的.....”措辭可以看出以自建設(shè)施供水也符合合同關(guān)于供水方式的約定。本案中，商鋪的供水模式為總表接入模式，即以地池水箱為分界，地池水箱的供水總表前管網(wǎng)由自來(lái)水公司維護(hù)，總表后至每戶的供水管網(wǎng)屬于開發(fā)商自建設(shè)施，不屬于自來(lái)水公司的維護(hù)范圍。該種供水模式以商鋪所在區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)整體接入城市供水管網(wǎng)，總表后由開發(fā)商自建設(shè)施向每戶業(yè)主供水，符合合同約定的供水方式。

    關(guān)于合同約定的供電條件，本院認(rèn)為，《商品房買賣合同》約定了商品房交付時(shí)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電。從本院向供電部門的調(diào)查筆錄可知，供電部門供電至高壓用戶變電站（案涉商鋪供電模式）與低壓供電至每戶業(yè)主（住宅商品房一戶一表供電模式）均屬于納入城市供電網(wǎng)絡(luò)的供電方式。在建設(shè)案涉項(xiàng)目時(shí)，僅針對(duì)住宅商品房必須限定為“一戶一表”的接入模式，而對(duì)于非住宅商品房則由開發(fā)商自行選擇供電模式。本案中，案涉商鋪供電模式為供電公司供電至高壓用戶變電站，該變電站經(jīng)供電公司驗(yàn)收合格，自變電站接入到各業(yè)主的供電設(shè)施亦經(jīng)過(guò)建設(shè)行政主管部門驗(yàn)收合格，符合《無(wú)錫市商品房交付使用管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，可以交付使用。

    關(guān)于王某提到的違法轉(zhuǎn)供電的情況，江蘇省物價(jià)局發(fā)布的《關(guān)于清理規(guī)范電網(wǎng)和轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》是整治和清理商鋪轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)存在的不合理加價(jià)現(xiàn)象，經(jīng)供電公司審批、驗(yàn)收的轉(zhuǎn)供電模式并非非法供電。由此，經(jīng)供電公司審批、驗(yàn)收的轉(zhuǎn)供電方案不屬于《電力供應(yīng)與使用條例》第二十條中所稱的“自行轉(zhuǎn)供電”的范疇。《無(wú)錫市商品房交付使用管理辦法》中提到的“分戶裝表”結(jié)合本院調(diào)查筆錄及2019年無(wú)錫市住建局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市非住宅商品房分戶裝表供電管理的通知》來(lái)看，在2019年該通知發(fā)布前，我市針對(duì)非住宅商品房的供電模式?jīng)]有做強(qiáng)制性要求，開發(fā)商可以自行選擇，案涉項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間在2019年以前，應(yīng)當(dāng)適用在先的規(guī)定。

此外，《商品房買賣合同》約定各原告購(gòu)買的商品房規(guī)劃用途為辦公，亦約定了水電費(fèi)用由物業(yè)公司代收代繳，因此各原告對(duì)于案涉非住宅類商品房的水電接入模式、收費(fèi)方式與住宅商品房不一致應(yīng)當(dāng)是知曉與認(rèn)可的。

法官評(píng)析

需要提醒大家注意的是，雖然住宅與非住宅商品房當(dāng)前使用的《商品房買賣合同》均為我國(guó)住建部、國(guó)家工商行政管理總局共同制定的示范文本，該文本在供水、供電模式的文字表述上沒(méi)有差異，但實(shí)踐中城市供水供電模式確有兩種不同模式。

通過(guò)向自來(lái)水公司調(diào)查詢問(wèn)，我們了解到，城市供水模式有兩種，一種是總表供水，另一種是分表到戶供水。前者是自來(lái)水公司將水管連接到水箱前的供水總表，總表前的管網(wǎng)由自來(lái)水公司維護(hù)，表后是業(yè)主財(cái)產(chǎn)，由業(yè)主委托相關(guān)單位進(jìn)行維護(hù)。四十年產(chǎn)權(quán)的非住宅商品房幾乎采用的都是總表供水模式。后者如七十年產(chǎn)權(quán)的住宅商品房基本都是分表到戶供水。兩種類型的房屋在設(shè)計(jì)之初的功能不同，費(fèi)用也不同，總表連接與分表到戶僅在建造成本上每平方米就相差一百多元，還不包括設(shè)計(jì)等其他費(fèi)用。這種區(qū)別還體現(xiàn)在其他方面，所以非住宅商品房售價(jià)也低于住宅商品房。在房屋使用過(guò)程中，有的業(yè)主提到商鋪內(nèi)水管的出水水質(zhì)不佳，關(guān)于這點(diǎn)，通常自來(lái)水公司供應(yīng)到總表的水質(zhì)是達(dá)標(biāo)的，水質(zhì)出現(xiàn)問(wèn)題有兩種可能，一是入住率過(guò)低導(dǎo)致水循環(huán)時(shí)間較長(zhǎng)，二是管道生銹。如果是因入住率低導(dǎo)致的水質(zhì)差只能通過(guò)人為加大排水促進(jìn)水循環(huán)速度來(lái)改善，商鋪由于是總表供水，總表后至業(yè)主處屬于開發(fā)商自行建造的供水設(shè)施，在房屋交付后由物業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)，而物業(yè)可能負(fù)擔(dān)不起這部分費(fèi)用。

通過(guò)向供電公司調(diào)查詢問(wèn)，我們了解到，城市供電模式有兩種，一種是供電到高壓用戶變電站，另一種是開發(fā)商出資建設(shè)公用配電站，由供電公司低壓供電至每戶業(yè)主。第一種供電模式由開發(fā)商出資建設(shè)符合國(guó)家電網(wǎng)配電設(shè)施要求的高壓用戶變電站，供電公司供電到高壓變電站，后面由開發(fā)商轉(zhuǎn)供給業(yè)主。第二種供電模式由開發(fā)商出資建設(shè)公用配電站，并在工程竣工驗(yàn)收后由國(guó)家電網(wǎng)負(fù)責(zé)運(yùn)行維護(hù)，供電公司供電至戶，每戶業(yè)主向供電公司繳納電費(fèi)。住宅商品房必須采用第二種供電模式，而非住宅商品房可以由開發(fā)商自行選擇供電模式。需要注意的是，無(wú)錫市住建局在2019年發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市非住宅商品房分戶裝表供電管理的通知》，規(guī)定各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)用于分割銷售的商業(yè)、辦公等非住宅商品房時(shí)，供配電系統(tǒng)應(yīng)按分戶裝表供電方式設(shè)計(jì)、施工。因此，以通知下發(fā)時(shí)間為界，在此之后建設(shè)的用于分割銷售的非住宅商品房也應(yīng)當(dāng)采用供電公司低壓供電到戶的供電模式。

通過(guò)本案的講述，希望每位購(gòu)房者都能更了解非住宅商品房的供電供水模式，也都能夠在了解的基礎(chǔ)上理智地作出購(gòu)房選擇。