出賣人一房二賣構成違約，但如果買方“有錯在先”，在沒有購房資格的情況下，無法履行合同約定且一再消極拖延，是否可以減輕出賣人的違約責任？近日，蘇州市中級人民法院對一起房屋買賣合同糾紛案作出終審判決，撤銷一審出賣人需賠償45萬元的判決，改判違約金為另行出售房屋的差價2.5萬元。

沒有購房資格 合同無法履行

購房人李某在中介公司居間下與出賣人陳某簽訂合同，以352.5萬元的價格購買房產，并支付了1萬元定金。合同約定，違約金為房屋成交價的 20%。

在中介協助辦理相關手續的過程中發現，李某因存在社保繳納中斷情形，不具備購房條件，無法按約辦理資金托管。后經三方微信往來協商，李某應陳某要求追加了14萬元定金，同時表示將繼續尋求以稅單代替社保、遷入戶口等辦法解決。不過雙方均未明確合同履行延期的具體期限。

在距離約定過戶時間已過去三個多月時，陳某在未通知李某的情況下，與第三人王某簽訂合同，將案涉房屋以355萬元價格出售。嗣后，李某起訴要求陳某退還15萬元及相關利息，并支付違約金71萬元。

一審法院認為，“不具購房資格”僅指不符合購房的管理性規定，其真正含義是指不具備辦理房屋產權轉移登記手續條件，所以上述合同仍有效。本案中，李某因未連續繳納社保滿兩年而“不具辦理購房資格”的情況下，仍與陳某簽訂合同，存在過錯；陳某依約可行使解約或追究違約責任的權利，但其在未通知李某的情況下將房屋另行出售，構成根本違約，遂決定由雙方各負擔造成未能履約合同損失的50%，并結合涉案房屋所在小區最相近房屋的歷史成交價和合同約定，酌定陳某賠償李某45萬元。

另行出售房屋 不構成根本違約

二審另查明，陳某與第三人王某簽約前，曾通過中介與李某作最后溝通，“當時因母親病重急需用錢，因此要求李某交納首付100萬元并進行資金托管。”陳某在庭審中陳述，李某表示沒有100萬，還在想辦法解決戶口的事情，于是其明確表態不能再等了。

蘇州中院審理認為，李某簽訂合同時不具備購房資格，但未向陳某告知該情況，雖然雙方合同仍有效，但無法按期履行的違約責任在李某。到雙方因首付事宜未達成一致時，協商破裂，原合同已無法繼續履行。陳某在未通知李某解除合同的前提下，即與第三人另行簽訂了房屋買賣合同，存在違約行為，但情節較輕，不構成根本違約。李某主張陳某承擔單方解除合同20%的違約責任過高，不應支持。

“考慮到本案糾紛起因在于李某簽訂合同時不具購房資格無法履行，且協商過程中李某處于消極拖延狀態。”經承辦法官仔細查明，中介和陳某均多次通過微信催促李某解決社保中斷合同不能履行的問題，而李某卻多次不作回復，未體現出積極主動解決該問題的態度。

因此，李某對雙方無法協商一致達成新的合同條款具有更大過錯，應該減輕陳某的違約責任，酌情將違約金調整為陳某另行出售房屋的差價，二審最終判決陳某返還15萬元及利息并支付違約金2.5萬元。

【延伸閱讀】當事人贈送錦旗和感謝信點贊法官

該案判決后，陳某向蘇州中院民一庭寄送錦旗和感謝信，感謝承辦法官王稚群“主持公道、維護和諧、高效服務”。陳某表示，針對案件背景及事實情況，王法官作了大量翔實的調查，同時設身處地體恤當事人的實際情況，盡最大努力依法平衡雙方利益，充分保護了當事人的合法權益。