海安某小區(qū)建設(shè)過程中，開發(fā)商選聘一家物業(yè)公司為業(yè)主提供前期的物業(yè)管理服務(wù)。該小區(qū)房屋陸續(xù)交付使用后，小區(qū)新成立業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)決議與另外一家物業(yè)公司簽訂委托服務(wù)合同。開發(fā)商拒不配合辦理前期物業(yè)管理服務(wù)交接手續(xù)，要求法院判決撤銷業(yè)主大會(huì)有關(guān)招標(biāo)物業(yè)公司的決議。近日，隨著南通市中級(jí)人民法院終審判決書的送達(dá)，這起物業(yè)服務(wù)撤銷權(quán)糾紛落下帷幕，判決駁回上訴，維持原判。

開發(fā)商指定物業(yè)服務(wù)在建中的小區(qū)

2016年，盛家花苑由和悅建設(shè)公司開發(fā)，和悅公司在該小區(qū)擁有30套房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)且已登記。和悅公司在建設(shè)該小區(qū)時(shí)與銘家物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議，約定由銘家公司提供物業(yè)管理服務(wù)至業(yè)委會(huì)成立選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)止。

盛家花苑建成后，2018年底該小區(qū)所在社區(qū)籌劃成立小區(qū)業(yè)委會(huì)。社區(qū)將相關(guān)規(guī)則草案和業(yè)主委員會(huì)選舉草案公示后，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，首屆業(yè)主大會(huì)籌備組對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）、《選舉辦法》（草案）進(jìn)行修改亦公示。2018年8月18日，召開第一次業(yè)主大會(huì)，形式為書面征求意見。業(yè)主總?cè)藬?shù)1147名，總發(fā)選票1147張，收回840張，其中有效票835張，無效票5組，未收回票307張。根據(jù)投票結(jié)果，大會(huì)通過了三項(xiàng)規(guī)則，其中議事規(guī)則明確：送達(dá)的選票，業(yè)主未按期表決的，其投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票。

業(yè)主大會(huì)新選物業(yè)公司走馬上任

11月24日、25日，小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)以書面形式召開，票決物業(yè)公司選聘方式。由小區(qū)志愿者上門發(fā)放選票，同時(shí)在指定時(shí)間段內(nèi)南、北大門各設(shè)置投票箱方便業(yè)主投票。前期，業(yè)委會(huì)設(shè)計(jì)了選票并進(jìn)行公示，由業(yè)主對(duì)兩個(gè)選項(xiàng)以“√”進(jìn)行選擇，標(biāo)注“1”的選項(xiàng)內(nèi)容為“與銘家公司重新簽訂正式合同，終止前期物業(yè)合同；標(biāo)注“2”的選項(xiàng)內(nèi)容為“業(yè)委會(huì)以招標(biāo)方式面向社會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司，所有物業(yè)公司均可報(bào)名參加競(jìng)標(biāo)”。在城市管理局物業(yè)科和街道、社區(qū)干部的共同監(jiān)督下開票結(jié)果為：共有業(yè)主1178戶，總發(fā)票數(shù)983票。選項(xiàng)“1”得票數(shù)為187票，選項(xiàng)“2”得票數(shù)為781票，廢票數(shù)9票，棄權(quán)票數(shù)6票。

12月30日，小區(qū)業(yè)委會(huì)根據(jù)第二次業(yè)主大會(huì)決議，制作招聘物業(yè)公司的招標(biāo)公告，并在小區(qū)醒目位置和招標(biāo)網(wǎng)站發(fā)布。小區(qū)業(yè)委會(huì)委托開標(biāo)單位主持召開小區(qū)物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)會(huì)，從四家報(bào)名單位中評(píng)標(biāo)確定致信物業(yè)公司為第一中標(biāo)候選人，公示期為2019年1月12日至2019年1月15日。2019年1月18日，小區(qū)業(yè)委會(huì)與致信公司簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同，確定服務(wù)期限、物業(yè)費(fèi)收取等協(xié)議事項(xiàng)。

開發(fā)商訴請(qǐng)撤銷大會(huì)招標(biāo)新物業(yè)決議

此后，銘家公司未及時(shí)與致信公司辦理相關(guān)交接手續(xù)，雖經(jīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)商仍未果。開發(fā)商和悅建設(shè)公司遂向海安市人民法院提起訴訟，要求法院判決撤銷業(yè)主大會(huì)有關(guān)招標(biāo)物業(yè)公司的決議。訴訟中，和悅建設(shè)公司辯稱，業(yè)委會(huì)將第二次大會(huì)期間未收回的選票直接計(jì)入多數(shù)票、以及此前第一次業(yè)主大會(huì)通過的議事規(guī)則相關(guān)規(guī)定顯失公平，缺乏法律依據(jù)。

海安法院經(jīng)審理后認(rèn)為，第二次業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議符合現(xiàn)行法律規(guī)定，且不違反第一次業(yè)主大會(huì)就已通過的議事規(guī)則，開發(fā)商和悅建設(shè)公司要求撤銷第二次業(yè)主大會(huì)作出的決議的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

一審后，和悅建設(shè)公司不服，提起上訴。南通市中級(jí)人民法院駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

物業(yè)服務(wù)企業(yè)水平?jīng)Q定了小區(qū)生活質(zhì)量高低。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本案中，盛家花苑于2018年11月24日、25日以書面形式召開第二次業(yè)主大會(huì)，票決物業(yè)公司選聘方式。該小區(qū)共有業(yè)主1178戶，總發(fā)票數(shù)983票，選項(xiàng)“2”（由業(yè)委會(huì)以招標(biāo)方式面向社會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司）的得票數(shù)781票。和悅建設(shè)公司在該小區(qū)雖尚有30套房屋仍屬其所有，依照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，其只應(yīng)作為一個(gè)業(yè)主，且該30套房屋建筑面積只有4210平方米，而整個(gè)小區(qū)建筑面積為226864平方米。因此，盛家花苑第二次業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議符合上述法律規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則旨在建立大會(huì)的正常秩序，保證業(yè)主集體意志和行為的統(tǒng)一，從制度上排除共有和共同管理權(quán)因業(yè)主個(gè)體恣意行為而受到侵害，對(duì)業(yè)主權(quán)利影響較大。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

如前文第一次業(yè)主大會(huì)召開情況所述，大會(huì)通過三項(xiàng)規(guī)則并予以公告，其中議事規(guī)則明確：送達(dá)的選票，業(yè)主未按期表決的，其投票權(quán)數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票。第一次業(yè)主大會(huì)召開形式全合法，議事規(guī)則已獲通過，即對(duì)全體業(yè)主具有約束力，第二次業(yè)主大會(huì)期間依議事規(guī)則行事，是業(yè)委會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的必然結(jié)果，和悅建設(shè)公司所稱顯失公平既無事實(shí)依據(jù)，也無法律依據(jù)。因此，盛家花苑第二次業(yè)主大會(huì)關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議不違反第一次業(yè)主大會(huì)已通過的議事規(guī)則，依法有據(jù)。

對(duì)業(yè)主利益給予充分的關(guān)注和保護(hù)是社會(huì)秩序和諧有序的基礎(chǔ)。業(yè)主對(duì)小區(qū)共同決策事項(xiàng)具有表決權(quán)，業(yè)主大會(huì)按照法定程序召開通過相關(guān)管理規(guī)約、議事規(guī)則，有利于最大程度上避免團(tuán)體利益受到私權(quán)恣意行使的侵害，對(duì)業(yè)主具有法律約束力，也必然要得到業(yè)主的共同遵守。法官再次提醒，無論業(yè)主委員會(huì)還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)重視每一個(gè)業(yè)主的切身利益，改善服務(wù)質(zhì)量，共同為創(chuàng)造和諧、團(tuán)結(jié)、舒適的生活小區(qū)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

【解讀延伸】

對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)及表決，《民法典》對(duì)《物權(quán)法》第七十六條進(jìn)行了調(diào)整。《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。顯而易見，《民法典》相關(guān)規(guī)定降低了業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)的表決門檻，應(yīng)當(dāng)說是吸取了《物權(quán)法》實(shí)施之后業(yè)主棄權(quán)或少數(shù)業(yè)主反對(duì)而使業(yè)主大會(huì)陷入癱瘓、無法有效運(yùn)行諸多教訓(xùn)，將決策效率性置于首位，兼顧業(yè)主大會(huì)的民主性。故而該案例的判決與《民法典》規(guī)定亦不沖突。