近些年，隨著我國城鎮化進程的加快和房地產市場的迅猛發展，與城鎮居民生活密切相關的物業服務制度也逐步建立。為了保障業主的合法權益不受侵害，2007年頒布的《中華人民共和國物權法》創設了業主撤銷權制度，業主撤銷權制度創設至今，涉及到業主撤銷權的法律及配套的司法解釋僅有三條規定，至于如何行使業主撤銷權、以誰為訴訟主體行使業主撤銷權及業主撤銷權行使后的法律后果如何承擔，現行法律及司法解釋都未有明確規定，這給實務中業主撤銷權案件的審理帶來諸多問題。本文試圖通過對業主撤銷權的性質、主體、對象及法律后果等問題展開探討，以期能對實務中業主撤銷權的行使提供思路。

　　一、業主撤銷權設立的必要性

　　《物權法》確定了業主的建筑物區分所有權制度，基于建筑物區分所有權，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主如何行使“共同管理”的權利，《物業管理條例》給出了小區內物業管理活動的具體規范，詳細設置了業主大會、業主委員會的運作方式，并且從法律層面明確規定了：“業主大會或業主委員會的決定，對業主具有約束力。”業主大會是同一個物業管理區域內業主對共有部分行使“共同管理”的一種方式，是一種典型的民主決策運作機制，是為了維護同一物業管理區域內大多數業主的共同利益而設置的少數服從多數的一種民主程序。業主大會或業主委員會的決定對業主所發生的當然約束力，是建立在其所作決定合法且不侵害少數業主合法權益的基礎上的，在此情況下，如何避免多數人利用“民主”來侵害少數人利益情況的發生，這就必須賦予合法權益受侵害的業主一種救濟的權利--業主撤銷權。

　　二、業主撤銷權的性質

　　目前，關于業主撤銷權的性質爭論依舊很大，尚無定論。大多數人喜歡用債權人撤銷權來類比推論業主撤銷權，認為業主撤銷權屬于形成權或者認為業主撤銷權兼具形成權和請求權的雙重性質 。持該觀點的人認為業主撤銷權行使的目的僅僅是使已生效的業主團體的決定歸于無效，若業主團體的決定違法或者侵犯業主利益，則業主可以依據自己單方的意愿要求撤銷該決定，無需對方輔助。業主撤銷權的行為為單方行為，符合形成權是單方民事法律行為的特征。雖然我國業主撤銷權的制度規定了業主需要以向人民法院起訴的方式請求撤銷，但這僅僅意味著業主撤銷權需要經由訴訟途徑行使，不能改變業主撤銷權業的形成權性質。

　　對此，筆者并不贊同。業主大會或者業主委員的決定對業主所發生的當然約束力是建立在該“決定”合法的基礎之上。《物業管理條例》第十九條規定：“業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”從該規定可以看出，如果業主團體所做的決定超出了物業管理的范圍，違反法律、法規或者侵害了業主的專有權益，其本身就是違反法律的強制性規定，本身便不發生法律效力，對業主也沒有當然的約束力，更談不上需要業主去行使“撤銷權”。

　　《物權法》第七十八條第二款規定“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”從中可以看出，業主撤銷權的行使必須符合四個要件：1、該決定必須是業主大會或者業主委員會作出的；2、該決定侵害了業主的合法權益；3、受侵害的業主提起；4、向人民法院提起。由第一個構成要件可看出，業主撤銷權行使的范圍取決于業主大會或者業主委員會有權作出何種決定。《物業管理條例》第十五條規定了業主委員的職責：1、召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；2、代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；3、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；4、監督管理規約的實施；5、業主大會賦予的其他職責。從業主委員會的職責中我們可以看出，其除履行業主大會所賦予的職責外，并無權直接作出任何對業主權益具有實質性影響的“決定”。《物權法》第七十六條給出了必須由業主大會作出決定的事項：1、制定和修改業主大會議事規則；2、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；3、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；4、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；5、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金；6、改建、重建建筑物及其附屬設施；7、有關共有和共同管理權力的其他重大事項。從業主大會的七項職責來看，其大部分決定與業主行使權力的程序性事項有關，若業主大會所做決定并不違反《物業管理條例》所規定的程序，但仍對業主合法權益造成侵害的，僅與其第二、五、六、七項決定有關，該四項決定與業主基于建筑物區分所有權所對專有部分所享有的權利有密切關系，既可能是要求排除妨害，也可能是要求恢復原狀，是典型的物權請求權。若業主大會或者業主委員或所做決定違反法律規定程序的，依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題解釋》第十二條的規定，業主亦可請求撤銷，但都必須向人民法院提起訴訟，這也與形成權只要當事人一方作出意思表示就能夠使已經形成的法律關系發生變動 的特點不符。

　　綜上所述，筆者認為業主撤銷權的性質應為請求權。

　　三、業主撤銷權的行使主體

　　關于業主撤銷權的行使主體，《物權法》第七十八條第二款已有明確規定：“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”《物業管理條例》第六條給出了業主的具體含義：房屋所有權人為業主，除房屋所有權人之外的其他物業使用人如房屋承租人、借用人等雖也享受并承擔了業主的部分權利和義務，但不具有行使業主撤銷權的主體資格。有學者提出，應以物業使用人承擔的義務為限賦予相關物業使用人相應行使業主撤銷權的主體資格 以保護物業使用人的合法權益，避免受到業主大會或者業主委員會決議的侵害,對此筆者并不贊同。

　　業主撤銷權是基于物權中業主建筑物區分所有權而設立，設立的目的是為保障業主在行使建筑物區分所有權、成員權、共同管理權時不受侵害。而房屋承租人、借用人等物業使用人并不享有房屋的所有權，其所享有的僅是基于合同關系所產生的房屋使用權。承租人、借用人等其他物業使用人在占有使用房屋時具有很大的流動性和不確定性，承租和使用房屋的時間有長有短，轉租、合租甚至幾個人共同使用的情況也普遍存在，在此情況下，業主撤銷權賦予誰，不賦予誰，如何分配便成問題。賦予承租人、借用人等其他物業使用人業主撤銷權在現實生活中不具有可操作性，也不利于小區物業管理的穩定，與業主撤銷權制度創設的初衷背道而馳。因此筆者認為承租人、借用人等其他物業使用人不能作為行使業主撤銷權的主體。

　　那夫妻共有房屋卻未登記的一方和房屋所有權人死亡后并未辦理過戶手續的繼承人能否作為業主撤銷權的行使主體呢？筆者認為夫妻共有房屋卻未登記一方不能作為業主撤銷權的行使主體，否則便會導致一戶多票現象發生。《婚姻法》第十七條第二款賦予了夫妻雙方對共同所有的財產享有平等處理權，夫妻雙方在是否行使業主撤銷權的問題上應當先平等協商，取得一致意見后以享有房屋所有權一方的名義提出。這并不限制夫妻共有房屋卻未登記一方的權利，也符合物業管理的規則。

　　房屋所有權人死亡后并未辦理過戶手續的繼承人能否作為行使業主撤銷權的主體要視情況而定。如果該繼承人是該房屋的唯一繼承人，那他作為行使業主撤銷權的主體便沒有問題，因為從原房屋所有權人死亡那一刻開始，該繼承人便繼受取得了該房屋的所有權，未辦理產權登記并不能影響該繼承人成為該房屋所有權人的事實。如果該房屋存在多個繼承人，便會出現多人對該房屋共同共有現象的發生，因此在行使業主撤銷權時，房屋繼承人必須達成一致意見后共同委托同一人作為業主來行使。如果多個繼承人不能達成一致意見，則先需進行確權，確權后由取得房屋所有權的繼承人行使。

　　綜上所述，筆者認為只有房屋所有權人才具有行使業主撤銷權的主體資格。

　　四、業主撤銷權的訴訟對象

　　《物權法》及《物業管理條例》雖創設了業主撤銷權制度，但并未對業主撤銷權的訴訟對象予以明確，新出臺的《民事訴訟法》及其司法解釋也為就此問題給出明確的答案，業主撤銷權訴訟對象究竟是業主大會還是業主委員在審判實踐中存在較大爭議。

　　（一）業主委員會能否作為業主撤銷權的被告

　　我國《民事訴訟法》第四十八條規定“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”業主委員會是指經業主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門備案，在物業管理活動中代表全體業主和物業使用人對物業進行管理，維護全體業主和物業使用人合法權益的自我管理、自我服務的常設自治性組織。 其是物業管理區域內業主大會的常設機構，是由部分熱衷與公益事業的業主組成的非營利性集體組織，負責具體執行業主大會所作出的決議，其不具有獨立的意思表示，沒有獨立的財產并不能夠獨立承擔民事責任，其不是法人。

　　那業主委員會是否是其他組織呢？我國《關于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第五十二條規定：“民事訴訟法第四十八條規定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織，包括：1、依法登記領取營業執照的個人獨資企業；2、依法登記領取營業執照的合伙企業；3、依法登記領取我國營業執照的中外合作經營企業、外資企業；4、依法成立的社會團體的分支機構、代表機構；5、依法設立并領取營業執照的法人的分支機構；6、依法設立并領取營業執照的商業銀行、政策性銀行和非銀行金融機構的分支機構；7、經依法登記領取營業執照的鄉鎮企業、街道企業；8、其他符合本條規定條件的組織。”很明顯，業主委員不是民事訴訟法解釋第五十二條中前七款所列舉的其他組織，那業主委員是否符合該條第八款的規定呢？從該條前七款列舉的七個其他組織中我們可以看出它們共同的特點便是依法成立并且在相關行政機關登記。業主委員會由業主大會選舉產生，是合法成立，在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，并且內設主任、副主任受業主大會議事規則和管理規約約束，具有一定的組織機構和財產但又不是法人，因此筆者認為業主委員會符合民訴法解釋第五十二條第八款的規定，應認定為其他組織。

　　最高人民法院在給安徽省高院《關于金湖新村業主委員是否具備民事訴訟主體資格請求一案的復函》和《關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》中也都認為業主委員會具備主體資格，可以作為訴訟當事人參加訴訟。江蘇省高級人民法院《關于審理物業服務合同糾紛案件若干問題的意見》第十四條也規定了為維護全體業主的利益，業主委員會具有訴訟主體資格。

　　故筆者認為在業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，受侵害的業主可以以業主委員會為被告向人民法院起訴，請求予以撤銷。

　　（二）業主大會能否作為業主撤銷權的被告

　　業主大會是指在物業所在地的區、縣人民政府、房地產行政主管部門的指導下，由同一物業管理區域內所有業主組成，對關系到整體業主利益的事情進行決議的機構。 業主大會是物業管理區域內的民間性業主自治性組織，其具有臨時性的特點，其雖然在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立，卻未經過備案。業主大會目前在我國還主要以會議的形式履行法定職責，是一種用于形成業主集體決策的制度設計，并不是一種法律實體。 其不符合《民事訴訟法》上民事訴訟當事人的條件，在司法實踐中將其列為被告也不具備可操作性，故業主大會不能作為業主撤銷權的被告。

　　如此一來便會產生問題，倘若業主大會作出的決定侵害業主合法權益時，誰來做被告？

　　有學者認為，在此情況下業主委員會應作為業主大會的法定代理人應訴 ，對此筆者并不贊同。筆者認為業主委員作為業主大會的常設機構，代表著業主大會和全體業主的利益，根據業主大會的授權負責處理小區物業管理的日常事務，是業主大會各項決議的具體執行者和實施者。在業主大會決議侵犯業主合法權益的情況下，業主提起撤銷權之訴事實上對抗的是整個業主團體的意志，而在該決議未被法院撤銷之前，依舊是由業主委員會負責執行。也就是說，決議是否被撤銷與業主委員會之間實際上有利害關系的。故此時業主委員會應以訴訟代表人的身份，作為業主撤銷權之訴的被告參加訴訟。

　　五、業主撤銷權行使的法律效力

　　（一）對業主的效力

　　業主撤銷權創設的目的是為了保護少數業主的合法權益，避免“多數人的暴政”，故業主提起撤銷權之訴后一旦得到法院的支持，原業主大會或者業主委員會所做的決議便當然無效，依據該決議所作出的民事行為便應當終止，已經實施的應恢復原狀，不能恢復的應給予補償，涉及財產的也應予返還。該決議被撤銷的效力及于每位業主，決議無效后由此所造成的損失應由過錯方承擔。

　　（二）對第三人的效力

　　業主大會或業主委員會的決議被撤消后，受其影響的不僅是業主大會、業主委員會和全體業主，還有因該決議所引起民事行為的相對方，也就是第三人。關于該撤銷權的效力是否及于第三人的問題，有學者認為，因為與業主大會或業主委員會所做決議聯系最大的便是物業服務企業，應該根據物業服務企業是否為善意加以區別對待。如果其為善意，則撤銷權的效力不應及于物業服務企業；如果其為惡意，則權利應受到撤銷權效力的影響。 該觀點從保護善意第三人的角度出發給出了一定建議，但筆者認為此觀點并不妥。第三人是與執行業主大會決議的業主委員會簽訂相關合同后履行相關義務的，其在作出相關行為之前沒有權利去審查業主大會或業主委員所做的決議是否符合法律規定的程序，也無法去審查該決議是否侵害了部分業主的合法權益，更無權出席業主大會，在此情況下如何去判斷第三人是否是惡意，又如何去證實第三人是否構成惡意。故筆者認為決議被撤消后，效力及于第三人，由此對第三人所造成的損失涉及另一個法律關系，可由第三人另行提主張。

　　六、結語

　　業主撤銷權制度的設立在保護業主合法權益方面給出了具體的思路，但該制度如何具體運行，使之達到制度設計伊始的目的，又不影響正常的物業活動，還需相關法律法規盡快作出具體規定。也望本文的相關探討能為該制度的完善提供一定的建議。

　　【參考文獻】

　　1、我國業主撤銷權行使的法律分析

　　2、黃勁.論業主撤銷權

　　3、廖煥國.論少數業主權益的保護--兼論我國業主撤銷權制度的完善

　　4、陳有火.論業主委員會的法律地位及訴訟主體資格

　　5、黃國銘.試論業主大會和業主委員的法律定位

　　6、楊立新、梁清.物權法規則適用

　　7、論業主撤銷權訴訟相關問題