租賃房屋經營足浴按摩，因不能達到消防要求而無法投入使用，是否能夠要求解除租賃合同？11月23日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起房屋租賃合同糾紛案件落下帷幕。法院認為案涉租賃合同確實存在行政管理意義上的限制，雙方之間的租賃合同目的已無法實現，判決解除原、被告之間的租賃合同。

陸成與王梅在58同城網上認識。王梅在58同城網上發布租房信息，陸成看到后與其聯系，雙方約定現場看房、商談租賃事宜等。經過多次咨詢、溝通、看房后，陸成確定租賃案涉房屋用于足浴按摩，并于2020年1月9日繳納租房保證金1萬元。

2020年1月22日，王梅與陸成簽訂租賃合同，約定案涉房屋作為足浴按摩場地使用，租期5年，租金8萬元/年，如因陸成違約中途停止租賃，王梅有權收回房屋，保證金不予退還。合同簽訂當日，陸成支付第一年的房屋租金8萬元。同時，陸成與志安公司簽訂裝修協議，委托志安公司對案涉房屋進行裝修和消防改造，并預付32000元。

2020年1月27日，陸成帶裝修公司人員到租賃房屋，舉行開工儀式，但是此后一直未對案涉房屋進行裝修。

2020年2月22日、3月4日，陸成兩次向王梅發送解除合同通知書，均未得到王梅的同意。

2020年3月5日，陸成第三次向王梅發送解除合同通知書，稱因房屋無法達到消防設計規范規定的“兩個安全出口水平距離不小于5m”要求，設計單位拒絕提供設計，房屋已經不能用于合同約定的經營項目，合同目的無法實現，要求解除房屋租賃合同，退還租金。同時，陸成將設計公司出具的案涉房屋無法進行消防設計的函件一并郵寄給王梅。

此后，因王梅、陸成就房屋租賃合同的解除與否未能達成一致意見，王梅未退還租房保證金、租金。陸成向海安法院提起訴訟，要求判決解除雙方之間的房屋租賃合同，王梅退還房租及保證金9萬元并賠償經濟損失35500元。

案件審理過程中，王梅辯稱陸成在租賃房屋之前有20天的時間考察案涉房屋，對房屋的現狀已經充分了解，且陸成在2020年1月9日就委托了設計公司進行設計。即便案涉房屋無法達到足浴按摩場所的消防要求，該后果也應當由陸成自行負擔，不屬于法律規定的合同目的無法實現的理由，案涉房屋完好無損，陸成可以自行使用。王梅不同意解除合同、退還定金及房租。

海安法院審理后認為，本案中，原、被告經過多次咨詢、溝通及現場看房后，簽訂了房屋租賃合同，陸成于合同簽訂當日繳納了房屋租金8萬元。案涉房屋租賃合同系雙方當事人的真實意思表示，對雙方產生法律約束力，應當認真履約。陸成作為承租人，在簽訂租賃合同之時對于房屋的消防條件疏于考察，對實現合同目的所需的行政管理限制缺乏必要了解，而貿然與王梅簽訂合同，在合同簽訂短短一個月后即提出解除合同，其行為構成違約。

在合同履行過程中，雙方就解除合同的問題進行過多次溝通。從雙方函件往來可以得知，導致雙方租賃合同無法繼續履行的根本原因在于案涉房屋的自身結構根本無法滿足《建筑設計防火規范》中關于“歌舞娛樂放映游藝場所必須設置兩個安全出口、兩個安全出口最近邊緣之間的水平距離應不小于5米”的技術性要求。鑒于租賃房屋客觀上已不能滿足作為足浴按摩場地使用的消防條件，案涉租賃合同確實存在行政管理上的限制，雙方之間的租賃合同目的已無法實現，雙方的租賃合同應予解除。

鑒于陸成違約在先，按照合同約定，其繳納的租房保證金應不予退還。同時，法院結合承租人是否實際使用租賃房屋、租賃房屋存在的瑕疵是否影響承租人實際經營、租賃合同目的是否實現、再次出租所需的時間、未能及時止損所產生的損失、當事人的過錯程度等，酌情認定王梅返還租金4萬元。

一審后，雙方均不服，提起上訴。南通市中級人民法院經審理認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

我國法律將合同解除權賦予守約方，對于違約方來說，在出現合同僵局的情況下，可以要求終止合同權利義務關系，但不影響違約責任的承擔。《中華人民共和國民法典》第五百八十條規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。”本案中，原、被告簽訂的房屋租賃合同合法有效，但是由于案涉房屋本身不符合經營足浴按摩場所的消防條件，即便陸成繼續租賃案涉房屋，其也無法按照合同約定的用途對案涉房屋進行裝修及使用，雙方租賃合同的目的已經無法實現。因此，雖然陸成系違約方，但是此時繼續維持原被告之間的租賃合同關系已經沒有實際意義，因此法院判決解除雙方之間的租賃合同且基于陸成的違約行為判決王梅無需返還租賃保證金并支付部分租金，并無不當。