本網(wǎng)徐州訊：2006年8月12日徐州市鼓樓區(qū)人民法院對(duì)一起優(yōu)先購(gòu)買權(quán)侵權(quán)糾紛案件作出一審判決，判決被告出租人某商場(chǎng)與第三人楊某的房屋買賣行為無(wú)效，但對(duì)原告某食品公司要求某商場(chǎng)按拍賣50萬(wàn)元的價(jià)格將房屋及場(chǎng)地賣與自己的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有支持。

2003年10月10日原告某食品有限公司（以下簡(jiǎn)稱食品公司）與某商場(chǎng)達(dá)成協(xié)議，由食品公司租賃某商場(chǎng)位于徐州市馬場(chǎng)湖的大型倉(cāng)庫(kù)（除冷庫(kù)、機(jī)房、檔案室、傳達(dá)室外），雙方簽訂了租賃合同，租賃期限自2003年11月1日起至2006年10月31日止。2005年6月16日某商場(chǎng)與徐州某拍賣公司簽訂了拍賣委托合同。委托拍賣公司將其所屬的馬場(chǎng)湖倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行拍賣，同日在《江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)》刊登了拍賣公告。2005年6月23日楊某作為唯一的競(jìng)拍人在拍賣會(huì)上以人民幣50萬(wàn)元的拍賣底價(jià)成交取得了馬場(chǎng)湖倉(cāng)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)，房屋為磚混結(jié)構(gòu)建筑物4座，總建筑面積約685平方米，土地使用權(quán)面積為1379平方米。

食品公司得知某商場(chǎng)已將以50萬(wàn)元價(jià)格倉(cāng)庫(kù)出賣后，認(rèn)為自己作為房屋的承租人享有優(yōu)先購(gòu)買該倉(cāng)庫(kù)的權(quán)利，某商場(chǎng)在未通知自己是否優(yōu)先購(gòu)買該房及場(chǎng)地的情況下，擅自將自己承租的該倉(cāng)庫(kù)房屋及場(chǎng)地委托拍賣公司拍賣給了楊某，某商場(chǎng)和楊某的買賣行為侵犯了自己依法享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。食品公司遂于2006年5月11日起訴至徐州市鼓樓區(qū)人民法院，要求法院判令某商場(chǎng)與楊某之間買賣馬場(chǎng)湖倉(cāng)庫(kù)及場(chǎng)地的行為無(wú)效，同時(shí)請(qǐng)求法院判決某商場(chǎng)以50萬(wàn)元的價(jià)格將上述倉(cāng)庫(kù)及場(chǎng)地賣給自己。

某商場(chǎng)在庭審中庭稱，本單位在處置該倉(cāng)庫(kù)資產(chǎn)前曾考慮過(guò)由食品公司購(gòu)買，也與食品公司進(jìn)行過(guò)多次協(xié)商，但食品公司稱買不起。某商場(chǎng)還曾考察過(guò)食品公司的購(gòu)買能力，并且自租賃合同簽訂之后，食品公司經(jīng)常拖欠租金。今年3月因食品公司拖欠租金，某商場(chǎng)將其訴至法庭，要求解除與食品公司的租賃合同，并給付租金、工人工資和滯納金，因法院認(rèn)為雙方租賃合同臨近期滿，食品公司履約存在瑕疵但尚未達(dá)到解約條件，遂判決食品公司給付租金、工人工資及滯納金計(jì)36250元。某商場(chǎng)還辯稱，在3月份的訴訟中，食品公司一直亦未主張購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)，只是要求繼續(xù)承租；另外在處置該倉(cāng)庫(kù)前通知了食品公司，公開(kāi)拍賣的公告發(fā)出后，食品公司也沒(méi)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)報(bào)名競(jìng)拍應(yīng)視為已經(jīng)放棄了優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；再其次即便食品公司有購(gòu)買權(quán)也應(yīng)參與國(guó)有資產(chǎn)的競(jìng)拍程序，怎可能以50萬(wàn)元的價(jià)格直接購(gòu)買？

第三人楊某則說(shuō)自己通過(guò)競(jìng)拍取得房屋所有權(quán)，應(yīng)依法受到保護(hù)，某商場(chǎng)已事先通知了食品公司，食品公司不能以行使優(yōu)先權(quán)妨礙某商場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的處置。

庭審中，法官查明了各方當(dāng)事人所陳述的基本事實(shí)，另外查明，在今年3月某商場(chǎng)與食品公司的租賃欠款糾紛中，某商場(chǎng)沒(méi)有明示該倉(cāng)庫(kù)已出賣給了楊某的事實(shí)。“沒(méi)有明示出賣了倉(cāng)庫(kù)的事實(shí)”并不等于此前沒(méi)有通知過(guò)食品公司，相關(guān)的證人證言證實(shí)某商場(chǎng)于2005年4、5月間通知過(guò)食品公司將出賣訴爭(zhēng)房屋一事，但證明不了食品公司表示放棄承租房的權(quán)利；并且作為出賣方的某商場(chǎng)沒(méi)有證據(jù)證明自己曾在公開(kāi)拍賣活動(dòng)的前三個(gè)月，提前通知過(guò)承租人。

被告某商場(chǎng)還提出如果食品公司有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的話，也僅能局限于其所承租部分的房屋而不能擴(kuò)大至全部場(chǎng)地。

案件在審理過(guò)程中，雖經(jīng)法官多次調(diào)解，但各方各執(zhí)己見(jiàn)，調(diào)解未果。

法院認(rèn)為食品公司與某商場(chǎng)簽訂的租賃合同意思表示真實(shí)，符合法律規(guī)定，而且已履行了兩年多，是有效合同，應(yīng)受法律保護(hù)。當(dāng)出租人出賣出租的房屋時(shí)，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購(gòu)買自己承租的房屋即享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。法律規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”。縱觀本案，被告某商場(chǎng)和第三人陳述的事實(shí)以及提交的相關(guān)證據(jù)，可以認(rèn)定被告通知過(guò)食品公司將要出售房屋一事，但不能證明存在已提前三個(gè)月就通知了食品公司并且食品公司表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的事實(shí)。而且事實(shí)上某商場(chǎng)已將食品公司承租的倉(cāng)庫(kù)在承租期限內(nèi)出賣給了楊某，并已收取了賣房款，因此某商場(chǎng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵害了原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之責(zé)。關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否推及到該承租房以外的設(shè)施和場(chǎng)地問(wèn)題，法律規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并不意味著承租人對(duì)出租人出賣的其他房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但承租人所租房屋與出租人所要出賣的整體場(chǎng)地不可分割，分割后可能影響或降低整體使用價(jià)值的，根據(jù)“相近的事物應(yīng)當(dāng)同樣處理”的類推適用原則，承租人部分承租房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)擴(kuò)及到整體房屋及附屬物。本案原告承租了被告?zhèn)}庫(kù)及場(chǎng)地的一半以上面積，某商場(chǎng)出賣的是馬場(chǎng)湖倉(cāng)庫(kù)的全部產(chǎn)權(quán)，該處房地產(chǎn)的使用功能整體上較明顯，分割出售勢(shì)必會(huì)對(duì)出租人、承租人及第三人都造成重大影響，因此食品公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)及于某商場(chǎng)委托拍賣的馬場(chǎng)湖倉(cāng)庫(kù)的全部產(chǎn)權(quán)。關(guān)于原告食品公司是否可以直接以50萬(wàn)元價(jià)格買受倉(cāng)庫(kù)全部產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，法院認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害應(yīng)當(dāng)可以請(qǐng)求得到保護(hù)，但這并不必然導(dǎo)致承租人與出租人可以直接形成買賣合同，承租人僅憑優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基礎(chǔ)上的單方意思表示，強(qiáng)硬與出租人締約也是不公平的。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要限定在所謂“同等條件下”才可行使，“同等條件”通常指價(jià)格，以及價(jià)款的給付時(shí)間、給付方式；如果第三人出價(jià)條件優(yōu)于承租人，出租人出于利益的考慮，完全可以將標(biāo)的物出賣給第三人，也就是說(shuō)在“非同等”的條件下，承租人沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。拍賣程序使承租人與其他競(jìng)買者共同參加、競(jìng)買，從而使出賣人可能獲得更大的利益。如若支持食品公司可以以第三人競(jìng)買的50萬(wàn)元價(jià)格直接買受，這無(wú)異于強(qiáng)迫出租人與承租人締約，違反了合同“意思自治”原則。

據(jù)此，法院作出了文章開(kāi)頭所述的判決。
    宣判后，雙方在上訴期內(nèi)均未提出上訴，判決已經(jīng)生效。