近年來，二手房買賣日益頻繁，但這類交易主體大多是個(gè)人，受法律知識(shí)匱乏、交易經(jīng)驗(yàn)不足、契約精神缺失等因素影響，簽訂的房屋買賣合同存在不專業(yè)、不規(guī)范、不完善的情形。近日，通州法院就審理了這樣一起因二手房買賣引發(fā)的合同糾紛案件。

2020年4月30日,周某與韓某簽訂房屋買賣合同1份，約定周某將位于南通市蘇通科技產(chǎn)業(yè)園某小區(qū)的一套商品房以251萬元的價(jià)格賣給韓某，韓某應(yīng)自合同簽訂之日起一個(gè)月內(nèi)分四筆付清購房款，款清交房，如任何一方違約，應(yīng)支付對(duì)方違約金50萬元，并承擔(dān)訴訟等其他費(fèi)用。

合同簽訂后，韓某依約交付了前三筆購房款合計(jì)200萬元。此后數(shù)月，因開發(fā)商未能向周某交付房屋亦未通知辦證，故韓某未向周某支付購房尾款51萬元。

同年10月14日，周某微信告知韓某房屋已符合辦證條件，通知韓某盡快付清尾款辦理過戶手續(xù)。但韓某稱其預(yù)留的用于支付尾款的50萬元已用于支付其他房屋首付款，暫無辦法付清尾款，周某即自行交納稅費(fèi)領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。此后，周某多次催促韓某付款未果，又兩次委托律師致函韓某，要求韓某支付購房尾款51萬元并承擔(dān)其他損失。韓某收到律師函后僅向周某支付購房款10萬元，其余41萬元一直未付。周某遂向法院提起訴訟，要求韓某支付購房尾款41萬元、違約金50萬元及律師費(fèi)、一手拿房費(fèi)等費(fèi)用。

庭審中，韓某則認(rèn)為其至今未付購房尾款是因?yàn)橹苣骋笃涑袚?dān)周某從開發(fā)商處領(lǐng)取房產(chǎn)證所支付的契稅和維修資金等費(fèi)用，沒有合同依據(jù)，所以責(zé)任在周某，其不存在違約行為。其同意支付購房尾款41萬元，但不同意支付違約金和其他費(fèi)用，且其僅同意按銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算遲延付款利息。

通州法院審理后認(rèn)為，周某與韓某簽訂的房屋買賣合同系雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按合同履行各自的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)合同約定，最后一筆購房款51萬元的支付時(shí)間應(yīng)為開發(fā)商通知辦證之日，但經(jīng)周某多次催促，韓某僅支付10萬元。韓某拖欠購房款的行為構(gòu)成根本違約，根據(jù)法律規(guī)定，韓某應(yīng)及時(shí)向周某付清房款并承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約金數(shù)額，因周某未提供有效證據(jù)證明韓某的違約行為給其造成的直接損失金額，結(jié)合韓某已付房款占合同總價(jià)款83.67%之事實(shí)，法院綜合考慮周某的實(shí)際損失、合同的履行情況以及韓某的違約程度，依法認(rèn)定違約金額為8萬元。最終雙方達(dá)成和解協(xié)議：除了41萬元尾款，韓某還要支付周某包括違約金、律師費(fèi)等共計(jì)13萬元，并負(fù)擔(dān)房屋過戶的稅費(fèi)。

法官提醒，違約有風(fēng)險(xiǎn)，交易需謹(jǐn)慎。本案中，盡管法院沒有認(rèn)定50萬元的違約金，但韓某依然要承擔(dān)比原本購房款多出十幾萬的給付義務(wù)。因此在交易過程中，無論是買方還是賣方都應(yīng)本著誠信原則規(guī)范交易，及時(shí)履行合同義務(wù)，嚴(yán)格遵守契約精神，否則可能付出高額代價(jià)，后果得不償失。