住房問題關(guān)系民生福祉，入住新房對于老百姓來說本應(yīng)是件歡天喜地的大事，然而，近年來動(dòng)輒數(shù)百萬的商品房頻繁出現(xiàn)漏水、滲水現(xiàn)象，讓許多喬遷新居的購房者心煩不已。近日，銅山法院審結(jié)的一起因房屋漏水引發(fā)的財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案件經(jīng)二審維持原判，依法判令開發(fā)商賠償購房者房屋修復(fù)費(fèi)用1.5萬元。

    案情簡介：水管漏水致墻面發(fā)霉，開發(fā)商以超期為由拒絕賠償

    2017年9月，王某購買的某地產(chǎn)開發(fā)商的商品房經(jīng)驗(yàn)收合格后交付使用，經(jīng)過一年多的裝修、晾曬，王某一家滿心歡喜的搬進(jìn)了新房。2020年初，王某發(fā)現(xiàn)全屋墻面潮濕發(fā)霉，經(jīng)過施工方和物業(yè)人員現(xiàn)場檢查，確認(rèn)滲水點(diǎn)為墻內(nèi)太陽能水管彎頭，更換彎頭后漏水問題得到了解決。

    王某認(rèn)為，太陽能熱水器是開發(fā)商安裝的，因其水管漏水造成的墻面受損也應(yīng)由開發(fā)商進(jìn)行賠償。開發(fā)商則認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》，保修期為房屋交付起兩年內(nèi)，此時(shí)已超過保修期，不承擔(dān)保修及賠償責(zé)任。雙方協(xié)商未果，王某遂將開發(fā)商訴至法院，要求賠償墻面及家具維修費(fèi)近3萬元。

法院判決：開發(fā)商在超出保修期的合理期限內(nèi)，仍有保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)

    銅山法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)在于漏水水管過保修期后，開發(fā)商是否還應(yīng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。根據(jù)雙方合同約定：“該商品房的保修期自房屋交付之日起計(jì)算，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝的保修期限為2年”。本案中，太陽能熱水器水管為暗埋的給排水管道，依照合同約定保修期應(yīng)為2年，原告房屋損失為太陽能水管彎頭漏水導(dǎo)致，確系存在質(zhì)量問題。原告房屋漏水水管雖然已過保修期，但不等于可以免除開發(fā)商的商品質(zhì)量保證責(zé)任，開發(fā)商在超出保修期的合理期限內(nèi)仍有保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)。被告不能舉證該質(zhì)量問題系其他原因造成，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。因此，被告應(yīng)承擔(dān)因房屋質(zhì)量問題造成的原告損失，賠償修復(fù)費(fèi)用。考慮到房屋損失鑒定周期長、鑒定費(fèi)過高，為避免當(dāng)事人花費(fèi)不必要的費(fèi)用，銅山法院在現(xiàn)場勘查損失情況后，根據(jù)原告提交的維修報(bào)價(jià)單和市場維修價(jià)格，酌定判決開發(fā)商賠償王某房屋損失修復(fù)費(fèi)用1.5萬元。

    開發(fā)商不服一審判決，上訴至徐州市中級人民法院。中院經(jīng)審理認(rèn)為，保修期滿后，出賣人的保修責(zé)任消滅，但瑕疵擔(dān)保責(zé)任不受影響。雖然法律對于建筑工程的合理使用年限沒有明確規(guī)定，但開發(fā)商不能因此將合同中約定的“保修期限”等同于合理使用年限，而應(yīng)在充分考慮房屋建筑的特性，即“可以長期使用的固定資產(chǎn)”這一基礎(chǔ)上，參照同類建筑工程的實(shí)際合理使用年限，使房屋的合理使用年限符合社會(huì)公眾的預(yù)期。涉案太陽能水管為暗埋的給排水管道，交付給買受人未滿三年就出現(xiàn)漏水問題，顯然未超出該項(xiàng)工程的合理使用期限。因此，徐州中院判決駁回上訴，維持原判。

    法官說法：購房者遭遇類似問題應(yīng)積極維權(quán)

    據(jù)本案主審法官葛新磊介紹，房屋是需要長期使用的特殊商品，開發(fā)商要保證在合理使用期限內(nèi)建造房屋所使用的管線、建材等符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到合理的使用期限。本案中，漏水彎頭不可能在三年內(nèi)達(dá)到使用壽命，開發(fā)商如不能舉證證明該水管是由于自然原因或購房者人為改動(dòng)等造成的，則應(yīng)進(jìn)行維修，并就購房人的相關(guān)損失進(jìn)行賠償。

買房是一個(gè)人乃至一個(gè)家庭的大事，房屋質(zhì)量也是購房時(shí)考察的重中之重，一旦發(fā)現(xiàn)房屋漏水等相關(guān)問題時(shí)，業(yè)主應(yīng)立即告知物業(yè)公司，及時(shí)阻止損失擴(kuò)大，并保留裝修、維修費(fèi)用支出的相關(guān)憑證，在發(fā)生糾紛時(shí)更有力地證明損失，維護(hù)自己的合法權(quán)益。