淺議物業糾紛問題及對策
作者:鐘靜姝 發布時間:2014-11-26 瀏覽次數:2380
近年來,隨著房地產市場的迅猛發展和城鎮居民對生活質量要求的不斷提高,物業服務作為一個朝陽產業也取得了長足的發展。城鎮居民在享受物業服務企業提供便利生活的同時,也不斷提高著對物業服務企業的要求,由于現階段對物業服務質量的評判還缺乏一個統一量化的標準,業主滿意程度較低,物業服務企業與業主之間的矛盾日漸凸顯,物業服務糾紛也逐年增多。
一、物業服務糾紛案件的特點
(一)、訴訟主體單一
物業服務糾紛案件幾乎全部都是物業服務企業為原告,業主為被告,鮮有業主作為原告的情況。
(二)、訴請單一、涉案標的小
物業服務企業作為原告的物業服務糾紛案件無一例外的都是主張物業服務費、公攤能耗費、代繳水電費、設備維修費或遲延履行金,并且涉案標的一般不足萬元。
(三)、法律關系明確、事實認定困難
一方面廣大業主不知道如何取證,對自己的抗辯主張不能提供強有力的證據予以證明,甚至有的業主兩手空空就到法院應訴,在答辯時滔滔不絕,在舉證時卻不能提供任何證據。另一方面目前評判物業服務企業的服務標準并沒有明確的規范和量化的標準,這導致了法院在認定物業服務企業是否提供了合格的服務以及物業服務企業是存在否違約和違約程度等方面存在較大困難。
二、物業服務糾紛案件審理中存在的突出問題
(一)、業主抗辯類型多,多含反訴請求且舉證不足
在物業服務糾紛案件中,大多數業主并不能理清其與物業服務企業之間的法律關系,這也導致了業主的抗辯理由千奇百怪。既有房屋漏水、房屋質量等涉及到開發商的違約問題,也有車輛剮蹭、財務被盜等涉及到他人的侵權問題,還有要求恢復原狀、賠償損失等涉及到物業企業的反訴問題。絕大多數業主對自己的主張不能提供證據予以證明。
(二)、批量性、群體性、重復性特點突出,群眾影響大,處理難度大
在發生糾紛時,小區業主基于“同病相憐”和“同仇敵愾”的心理更容易達成共識。小區業主希望通過“擰成一股繩”來對抗物業服務企業,以此來對物業企業施加壓力,實現自身的訴求。物業服務糾紛案件多發的小區存在問題較多且較為嚴重,大部分問題都是開發商或上任物業服務企業所遺留的問題,例如房屋質量問題、車位緊缺問題、噪音嚴重問題、監控缺失問題和電梯質量問題等,而此類問題并不能在短時間內得到卓有成效的解決,雙方就問題的解決也存在較大的分歧,因此業主與物業服務企業之間矛盾尖銳且較易激化。
三、化解物業服務糾紛的對策和意見
(一)、加強政府領導和監管,建立一體化聯動處理機制
加強對物業管理的領導和協調,明確有關部門在加強物業管理上的職責。從具體職責上看,房管局的物業管理科主要負責物業管理小區的業務指導工作。但是物業管理還涉及規劃、建委、消防等多部門。同時,與小區業主日常接觸的居委會、社區、街道辦也應在指導和監督業主委員會、物業管理企業上發揮積極的協調處理矛盾的作用,建立多部門的一體化聯動機制。
(二)、提高業主自身素質,建立規范的業主委員大會
小區業主應學習關于物業管理的相關法律法規,合法維護自身的權利。引導和鼓勵業主大會通過公開招投標方式,選聘具有相應資質的物業服務企業實行物業管理。業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同時,應明確和細化物業管理的服務規范和質量標準。
(三)、規范開發商建設行為,避免遺留問題
在物業服務合同糾紛中,矛盾最難以化解的是由房屋漏水、墻體裂縫、墻面凸起等房屋質量問題引起的業主拒不繳費的糾紛。因此應提高開發商的履約意識,同時政府部門和行業協會等機構應對開發商進行必要的引導。
(四)、加強物業管理企業運作,提供服務質量
物業管理企業應提高服務意識,規范物業管理企業的從業行為,推進物業管理企業持續健康發展,增強物業管理企業的品牌和競爭意識。