商品房銷(xiāo)售合同的解除及違約責(zé)任范圍的確定
作者：萬(wàn)曉萍、張坤 發(fā)布時(shí)間：2014-11-10 瀏覽次數(shù)：2608
原、被告雙方于
一審法院審理認(rèn)為：原告與被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，合同合法有效。被告交付的房屋上方有一座棧橋嚴(yán)重影響房屋通風(fēng)、采光，不適宜居住，現(xiàn)原告要求解除合同，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)被告表示確實(shí)不適宜居住，同意解除合同，故對(duì)原告要求解除與被告簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求，予以支持。
涉案房屋雖經(jīng)驗(yàn)收合格，但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查及原、被告雙方陳述，可以確定該房屋存在對(duì)居住環(huán)境有重大不利影響的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)于該事實(shí)被告應(yīng)在銷(xiāo)售時(shí)向原告履行告知義務(wù)，被告未履行該義務(wù)，應(yīng)由被告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，由此造成的損失應(yīng)由被告予以賠償。
關(guān)于原告主張的逾期交房違約金及重新購(gòu)房差價(jià)損失，法院確定被告就其違約行為進(jìn)行賠付的金額應(yīng)以彌補(bǔ)原告的損失為原則，原告所遭受損失體現(xiàn)在其重新購(gòu)房需要多支出的房屋升值價(jià)款。經(jīng)查實(shí)，原告所購(gòu)房屋同地段房屋平均價(jià)格，在法院審理本案時(shí)較原告簽訂購(gòu)房合同時(shí)，按建筑面積每平米上漲1000元左右，故本院酌定按每平米1000元的價(jià)格計(jì)算原告因房屋升值所遭受損失。
一、商品房銷(xiāo)售合同能否解除
合同的解除，是指合同有效成立后，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。有效的合同系雙方達(dá)成合意的真實(shí)意思表示，對(duì)雙方均有約束力，只有在主客觀(guān)情況發(fā)生變化致使合同不必要或者不可能履行，繼續(xù)履行合同已失去積極意義，將造成不適當(dāng)?shù)慕Y(jié)果的情況下，才允許解除合同。
本案中商品房銷(xiāo)售合同系原被告雙方真實(shí)的意思表示，應(yīng)認(rèn)定有效。被告開(kāi)發(fā)商在法院實(shí)地勘察后，主動(dòng)表示同意解除合同，當(dāng)然可作解除合同處理。如若被告在庭審中以工程已驗(yàn)收合格為由不同意解除，合同是否能夠解除則值得商榷。筆者認(rèn)為，就本案而言，經(jīng)實(shí)地勘察，房屋上方的棧橋已經(jīng)影響了房屋的采光與通風(fēng)，存在影響居住的重大因素，而原告購(gòu)買(mǎi)房屋的目的乃是為了居住適宜，現(xiàn)實(shí)情況與合同目的明顯背道而馳，合同目的必定無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予解除。此外，商品房銷(xiāo)售合同中并未就房屋上方有棧橋進(jìn)行明確的說(shuō)明與約定，業(yè)務(wù)人員在銷(xiāo)售房屋時(shí)，也沒(méi)有就此有重大影響的事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明，原告對(duì)此亦毫不知情，因此不能簡(jiǎn)單地以房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格為由就免除自身的責(zé)任，故不論從法理還是情理而言，該房屋銷(xiāo)售合同仍應(yīng)解除。
二、違約責(zé)任范圍的確定
本案中，采光、通風(fēng)等作為買(mǎi)房重要的參考因素，對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)乃至居住有重大影響，而本案被告在合同簽訂及履行過(guò)程中，一直沒(méi)有向原告告知房屋的實(shí)際情況，導(dǎo)致合同解除，在此過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。案涉商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確規(guī)定了關(guān)于解除合同違約金的計(jì)算方法，對(duì)于該項(xiàng)沒(méi)有爭(zhēng)議，但是對(duì)于能否支持重新購(gòu)房差價(jià)損失、差價(jià)損失與違約金能否共同支持還是僅支持其中一項(xiàng)則存在爭(zhēng)議。
筆者認(rèn)為違約者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告應(yīng)該賠償原告違約金或賠償原告相應(yīng)的損失，但是對(duì)于合同約定違約金與差價(jià)損失不能同時(shí)享有，即違約責(zé)任應(yīng)以原告所受的損失為限，理由如下：
合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。該條規(guī)定了合同解除后，過(guò)錯(cuò)方需賠償相應(yīng)的損失。
合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。前述法條規(guī)定了違約方對(duì)守約方因其違約行為而遭受的損失應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，應(yīng)依法遵循兩個(gè)原則，一是完全賠償原則，即應(yīng)賠償守約方因此造成的直接和間接損失，直接損失主要表現(xiàn)為標(biāo)的物滅失、為準(zhǔn)備履行合同而支出的費(fèi)用等，間接損失是指在合同適當(dāng)履行后可以實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)利益；二是合理預(yù)見(jiàn)原則，即損失應(yīng)以違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的損失為限。
合同法第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加……從該條規(guī)定中可以看出，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的，可以要求增加，但是仍以所受損失為限，故筆者認(rèn)為，對(duì)于兩者不能同時(shí)主張。
就本案而言，合同解除后，由于被告存在明顯過(guò)錯(cuò)，除了應(yīng)返還購(gòu)房款外，還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償原告因此造成的損失。近年來(lái)，房?jī)r(jià)快速上漲，被告作為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)能預(yù)見(jiàn)到原告若重新購(gòu)房需要額外花費(fèi)的差價(jià)，故購(gòu)房差價(jià)可以作為合理預(yù)見(jiàn)范圍內(nèi)的損失予以賠償。雖然合同約定了違約金的計(jì)算方法，但是數(shù)額較低，不足以彌補(bǔ)購(gòu)房差價(jià)，原告完全可以要求增加，但增加的部分仍以其所遭受的損失為限，一審法院僅以房屋差價(jià)作為賠償原告的損失是合法亦合情合理的。故對(duì)于此類(lèi)案件，如果合同違約金高于原告的實(shí)際損失，則應(yīng)以合同違約金支持；如合同違約金明顯低于原告的實(shí)際損失，則應(yīng)以實(shí)際損失為限支持；但是不能就兩者主張同時(shí)享有。
三、購(gòu)房差價(jià)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
雖然確認(rèn)了被告應(yīng)賠償原告購(gòu)房差價(jià)，但是就其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中做法不一。最為穩(wěn)妥的方法當(dāng)然是鑒定、評(píng)估該房屋現(xiàn)有的價(jià)值，其與購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)值的差額即為差價(jià)損失。該方法雖然最為科學(xué)、公平，但是耗費(fèi)的人力、物力較大，時(shí)間成本較高，原告還需就此另外繳納評(píng)估費(fèi)用，不符合效率的原則。
筆者認(rèn)為，市場(chǎng)有其獨(dú)特的價(jià)格杠桿，可以通過(guò)同樓盤(pán)、同區(qū)域、同樓層現(xiàn)有的銷(xiāo)售價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格的差額計(jì)算差價(jià)損失。首先，房屋銷(xiāo)售價(jià)格系被告開(kāi)發(fā)商依其成本、市場(chǎng)供求等一系列因素得出，且經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)，以該價(jià)格估算房屋現(xiàn)有價(jià)值并無(wú)不當(dāng)；其次，該種方法不違反公平原則，卻明顯縮短了時(shí)限，降低了成本，保證了原告的利益，為被告減輕了負(fù)擔(dān)，亦符合法院效率的主題。
綜上所述，房屋作為國(guó)人最看重的財(cái)產(chǎn)之一，各方在簽訂及履行商品房銷(xiāo)售合同的時(shí)候，對(duì)于影響房屋購(gòu)買(mǎi)、居住的重大因素，應(yīng)做到明確且詳細(xì)的告知義務(wù)，否則要承擔(dān)不利后果，法院在處理房屋解除合同糾紛時(shí)，如果出現(xiàn)影響居住權(quán)益的要素或存在其他質(zhì)量問(wèn)題，不能僅以房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收就認(rèn)定合同不能解除，應(yīng)著重從保護(hù)業(yè)主利益的角度出發(fā)，綜合考量。如果確因開(kāi)發(fā)商存在違約行為導(dǎo)致合同解除的，除了返還購(gòu)房款外，違約方還應(yīng)賠償相應(yīng)的違約金或者購(gòu)房差價(jià)損失，但也僅以業(yè)主的實(shí)際損失為限。對(duì)于損失的計(jì)算方法，從效率及公平的角度出發(fā)，建議以同條件房屋的現(xiàn)有價(jià)值估算相應(yīng)損失，此舉不僅可以較為公平地計(jì)算損失，更可以節(jié)約成本，保護(hù)雙方的利益。
