今年來(lái)，亭湖法院在審理的多起二手房買賣合同糾紛中，發(fā)現(xiàn)買賣雙方就同一房屋買賣簽訂兩份不同價(jià)格的合同。經(jīng)查均系通過(guò)高價(jià)合同賣房、低價(jià)合同過(guò)戶的方法規(guī)避有關(guān)稅費(fèi)。此種現(xiàn)象一定程度上擾亂了市場(chǎng)交易秩序，造成國(guó)家稅款大量流失，也容易引發(fā)糾紛，亟待引起高度重視。據(jù)此，該院組織專人調(diào)研，并提出了相關(guān)對(duì)策建議。

二手房交易過(guò)程中簽訂“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)狀分析

1、目前二手房交易應(yīng)繳納的稅款主要由地方稅務(wù)局委托產(chǎn)權(quán)交易中心在房產(chǎn)過(guò)戶環(huán)節(jié)進(jìn)行代征。在實(shí)際操作過(guò)程中，一般來(lái)說(shuō)遞交給國(guó)土局的成交價(jià)格只要不比原購(gòu)置價(jià)格低，都可能被審核通過(guò)，在一定程度上為買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”打開方便之門。

2、簽訂“陰陽(yáng)合同”引發(fā)糾紛頻率較高。在交易過(guò)程中簽訂“陰陽(yáng)合同”，容易因此引發(fā)糾紛。一般多為在房屋過(guò)戶完成后，買方堅(jiān)持以在房產(chǎn)部門登記備案的合同約定的價(jià)格為依據(jù)，少給付房款，或者要求賣方返還多交房款，。

3、中介機(jī)構(gòu)具體操作買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”居多。有些房地產(chǎn)中介在給客戶操作二手房買賣時(shí)，會(huì)建議買賣雙方簽訂兩份合同，并作為買賣雙方簽訂的高價(jià)合同見證人。在此類案件審理中，多數(shù)有中介作為證人出庭。

4、法院在審理此類糾紛時(shí)面臨兩難境地。在庭審過(guò)程中，雙方對(duì)合同價(jià)格各執(zhí)一詞，紛紛主張對(duì)自己有利的價(jià)格。目前法律對(duì)這種情況沒有明確規(guī)定，糾紛出現(xiàn)后，法院是采信有中介機(jī)構(gòu)見證的合同，還是采信在房產(chǎn)部門登記備案的合同，各地做法不一。

預(yù)防及處理涉“陰陽(yáng)合同”糾紛對(duì)策：

1、建議稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)合國(guó)土、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等單位對(duì)所轄地區(qū)各地段的房?jī)r(jià)做出具體的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)，并且定期由有關(guān)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行更新。

2、加大對(duì)納稅人處罰力度。對(duì)那些在二手房交易中被查出通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)偷逃稅的納稅人，除了補(bǔ)稅之外還應(yīng)該處以重罰。

3、應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該聯(lián)合工商、國(guó)土等機(jī)關(guān)對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行不定期檢查，并對(duì)違規(guī)行為予以暴光。法院在案件審理過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)不良中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)建議相關(guān)部門予以處罰。

4、在相關(guān)的法律規(guī)定還未出臺(tái)之前，對(duì)陰陽(yáng)合同的鑒定，關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價(jià)格才符合雙方的真實(shí)意愿。雙方為規(guī)避稅款簽訂的低價(jià)合同，屬惡意串通，損害了國(guó)家稅收利益，依據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，其有關(guān)逃避稅收的條款應(yīng)屬無(wú)效。

5、應(yīng)完善相關(guān)法律規(guī)定。對(duì)未經(jīng)國(guó)土局備案的房地產(chǎn)買賣合同，不提供法律保護(hù)，即針對(duì)這種“陰陽(yáng)合同”，只承認(rèn)經(jīng)過(guò)國(guó)土局備案的房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護(hù)，以次來(lái)杜絕“陰陽(yáng)合同”的出現(xiàn)。