近幾年，隨著商品房投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，購(gòu)房者與售房者之間的摩擦不斷增多，法院審理的商品房銷售合同糾紛案件呈居高不下之勢(shì)。江蘇省如皋法院院2004年受理商品房銷售合同糾紛案件45件，占該院民一庭年審理合同類案件總數(shù)的15.35%；2005年，受理商品房銷售合同糾紛案件43件，占該院民一庭年審理合同類案件總數(shù)的13.64%；2006年1-8月，受理商品房銷售34件，占該院民一庭年審理合同類案件總數(shù)的11.46%。

通過(guò)對(duì)前述案件進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)引發(fā)糾紛的原因主要在有：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違反約定，逾期交房。不少開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)張，同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致資金不足，無(wú)力按序時(shí)進(jìn)度完成工程。另外，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控，控制土地出讓規(guī)模，加上鋼筋、水泥等建材價(jià)格上漲，使商品房?jī)r(jià)格一路飚升，漲幅較大，在此情況下，一些開(kāi)發(fā)商故意違約，以期與原購(gòu)房者解除合同，然后再以現(xiàn)行市價(jià)出售，牟取高額利潤(rùn)。近幾年商品房預(yù)售合同糾紛案件一直在商品房銷售合同糾紛中唱主角，所占比例最低為76.74%，最高達(dá)85.29%。

    2、商品房產(chǎn)權(quán)證書(shū)未能及時(shí)辦理。在現(xiàn)實(shí)中，從事房產(chǎn)登記服務(wù)的要求、標(biāo)準(zhǔn)不一，隨意性較大，以致出現(xiàn)諸如同一小區(qū)同一棟商品樓的購(gòu)房者在相同條件下，有的房產(chǎn)權(quán)證書(shū)能按預(yù)售合同約定的時(shí)間取得，有的卻遲遲不能取得等不正常現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)管理不規(guī)范。一些個(gè)體施工隊(duì)包工頭在審批手續(xù)不全的情況下，自行進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并以自己的名義與購(gòu)房戶簽訂商品房預(yù)售合同，然后通過(guò)種種關(guān)系掛靠在有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。后購(gòu)房戶因房?jī)r(jià)上漲等原因與房地產(chǎn)公司發(fā)生糾紛，因商品房預(yù)售合同的出售方主體資格不符，從保護(hù)購(gòu)房戶利益的角度，這類案件只能多做協(xié)調(diào)工作，以調(diào)解結(jié)案。

4、房屋附屬設(shè)施實(shí)際狀況與合同約定不符。預(yù)售合同中大都約定，交房后一個(gè)月內(nèi)由購(gòu)房者自己申請(qǐng)開(kāi)通水、電、煤氣、電話等相關(guān)配套設(shè)施。但當(dāng)購(gòu)房者到有關(guān)部門申請(qǐng)辦理時(shí)，被告知不能辦理，由此引發(fā)糾紛。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其緣由之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與相關(guān)部門溝通不暢，協(xié)調(diào)不到位；緣由之二是政府對(duì)企業(yè)的支持力度不同：通過(guò)招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)公司，政府經(jīng)常出面協(xié)調(diào)解決相關(guān)問(wèn)題，而本土企業(yè)卻較少受到這種關(guān)注。

5、小區(qū)建設(shè)不符合相關(guān)文件規(guī)定的要求。相關(guān)部門出臺(tái)的文件中對(duì)新建小區(qū)諸如綠化、環(huán)衛(wèi)、道路等方面有嚴(yán)格的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商因未能達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)，從而不能取得驗(yàn)收合格證、入住證等，致使無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證等，引起紛爭(zhēng)。

針對(duì)上述現(xiàn)象，如皋法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取如下措施，降低商品房銷售合同糾紛的發(fā)生率：

1、切實(shí)轉(zhuǎn)變政府部門工作作風(fēng)。消除少數(shù)工作人員的特權(quán)思想，樹(shù)立執(zhí)法為民的服務(wù)意識(shí)，踐行“權(quán)為民所用，利為民所謀”之理念，切實(shí)轉(zhuǎn)變作風(fēng)，為各類服務(wù)對(duì)象履行服務(wù)職能。

2、向相關(guān)主管部門提出司法建議。建議工商局、建設(shè)局、國(guó)土局、房產(chǎn)局等政府主管部門，從房地產(chǎn)公司的注冊(cè)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批、經(jīng)營(yíng)資金監(jiān)控、商品房出售率監(jiān)控等方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，幫助開(kāi)發(fā)商降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房者的合法利益。

3、規(guī)范小區(qū)管理手段。建議相關(guān)部門在出臺(tái)管理政策條規(guī)前，多進(jìn)行一些實(shí)地調(diào)研，并組織有社會(huì)各界人士參加的聽(tīng)證會(huì)，防止制定出因加強(qiáng)小區(qū)管理而侵害購(gòu)房戶合法利益的政策、文件。

4、建立房地產(chǎn)信息公開(kāi)平臺(tái)。實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案制，加強(qiáng)對(duì)商品房銷售信息的披露，使準(zhǔn)備購(gòu)房的群眾能夠從互聯(lián)網(wǎng)上了解當(dāng)前的商品房?jī)r(jià)格、某樓盤的預(yù)售率、某套房是否已預(yù)售等信息，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱狀況，避免開(kāi)發(fā)商故意制造房源緊張假象，誘使購(gòu)房者倉(cāng)促高價(jià)購(gòu)房及一房二買等損害購(gòu)房者利益之類事件的發(fā)生，使購(gòu)房者明明白白地購(gòu)房，進(jìn)行“陽(yáng)光消費(fèi)”。

5、提高購(gòu)房者的法律水平。一方面，相關(guān)職能部門定期在公共場(chǎng)所舉辦購(gòu)房相關(guān)法律知識(shí)宣傳及咨詢服務(wù)活動(dòng)，向群眾普及商品房買賣方面的法律知識(shí)，揭露常見(jiàn)的購(gòu)房陷阱；另一方面，購(gòu)房者應(yīng)自己加強(qiáng)法律知識(shí)和商品房買賣相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)，通過(guò)法律水平和專業(yè)水平的提高，增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。當(dāng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛而協(xié)調(diào)不成時(shí)，及時(shí)通過(guò)訴訟渠道進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。