筆者在一家媒體上看到這樣一個(gè)案例:李民、盛菁向某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買一間鋪面，雙方簽合同第17條第2款約定：“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌、廣告燈箱等。”后來(lái)其他業(yè)主在李民、盛菁所購(gòu)鋪面外墻面上設(shè)置廣告牌，影響了他們對(duì)鋪面的正常使用。于是向法院起訴，要求法院確認(rèn)與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同中第17條第2款的約定無(wú)效。法院最終支持了李民、盛菁的訴訟請(qǐng)求。以上案例中房屋購(gòu)買人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所簽定合同的第17條第2款屬侵權(quán)條款,筆者結(jié)合實(shí)踐作如下分析。

根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，區(qū)分所有權(quán)人（購(gòu)房人）基于對(duì)所購(gòu)房屋享有的專有權(quán)，而對(duì)建筑物共用部分以及附屬物部分享有共有權(quán)。建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條規(guī)定的共用部分也包括了戶外墻面，所以，一般認(rèn)為，這個(gè)案件訟爭(zhēng)的外墻面應(yīng)屬建筑物的共有部分而歸建筑物所有權(quán)人所共有。

按照民法關(guān)于共有的理論，對(duì)于共有物的處分應(yīng)取得共有人的一致同意，即對(duì)本幢建筑物外墻面的處分，應(yīng)該由該建筑物全體區(qū)分所有權(quán)人一致同意后，方為有效。任何單一的共有人不能就共有部分單獨(dú)進(jìn)行處分。建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第7條規(guī)定：“異產(chǎn)毗連房屋所有權(quán)以外的人如需使用毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。”由此可見(jiàn)，可以讓與或處分建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的權(quán)利主體應(yīng)屬區(qū)分所有權(quán)人全體而非單獨(dú)之個(gè)體。

而且，商品房買賣合同的標(biāo)的就是移轉(zhuǎn)該房屋完整的所有權(quán)與購(gòu)房人，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)的重要組成部分是合同標(biāo)的物所有權(quán)的內(nèi)容，外墻面使用權(quán)作為所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，當(dāng)然隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。所以恒達(dá)公司利用開(kāi)發(fā)商之地位以合同約定的方式將外墻使用權(quán)等予以保留，于法不合。

另外，從權(quán)利義務(wù)角度，根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，在購(gòu)房人已經(jīng)交付的購(gòu)房款中，已經(jīng)支付了外墻所形成面積的價(jià)款，當(dāng)然應(yīng)享有相應(yīng)的權(quán)利。同時(shí)，恒達(dá)公司開(kāi)發(fā)的“億佰生活廣場(chǎng)”系商業(yè)用房。眾所周知，商業(yè)宣傳廣告對(duì)于商家從事商業(yè)活動(dòng)，獲取商業(yè)利益的影響非常直接和巨大，而商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值因此也明顯高于其他房產(chǎn)。如果允許開(kāi)發(fā)商利用預(yù)先設(shè)計(jì)的銷售合同以約定的方式保留外墻面的使用權(quán)和廣告設(shè)置權(quán)等，顯然使其獲得了相應(yīng)的利益，而使房產(chǎn)的買受人對(duì)其所購(gòu)房產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值受到了較大影響，有失公平。