隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷壯大，在城市市區(qū)及農(nóng)村的房屋買賣和宅基地買賣已開(kāi)始大量逐步走向交易市場(chǎng)。在交易的過(guò)程中，產(chǎn)生諸多矛盾，存在著諸如房屋買賣手續(xù)不全、無(wú)法更名等“陷井”，那么我們?cè)鯓尤ケ苊膺@些“陷井”呢？新沂法院在2007年1月至5月份，共受理這類糾紛案件80多件，較往年有大幅度的升高，如何避免這些糾紛呢，從以下方面考慮：

一、農(nóng)村房屋買賣存在的問(wèn)題以及如何去解決

隨著農(nóng)村的土地價(jià)格不斷上漲，在買賣房屋時(shí)存在諸多問(wèn)題，如何解決呢：

第一、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意出賣，否則也不能發(fā)生買賣交易行為。
    第二、房屋買賣合同應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并到產(chǎn)權(quán)登記部門看是否有抵押等擔(dān)保、是否被人民法院依法查封等財(cái)產(chǎn)保全。
    第三、如系共有房屋，出賣人必須經(jīng)其他共有人的同意，比如是夫妻的，應(yīng)經(jīng)對(duì)方聲明同意，否則出賣人無(wú)權(quán)處分其他共有人的財(cái)產(chǎn)。
    第四、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及《房屋所有權(quán)證》等原件，出賣人是夫妻的還要提交《結(jié)婚證》。

二、如何買賣農(nóng)村房屋

農(nóng)村房屋買賣手續(xù)不全是指購(gòu)買農(nóng)村房屋的購(gòu)房者未依法辦理有關(guān)手續(xù)，造成房屋買賣無(wú)效的陷阱。我國(guó)法律把城市房屋和農(nóng)村房屋分開(kāi)管理。依據(jù)《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)村居民建住宅，應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。使用耕地的經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；使用原有的宅基地，村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)，農(nóng)村居民建住宅使用土地，不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，出賣出租出租后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”最高人民法院有關(guān)司法意見(jiàn)指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書(shū)面契約，中人證明，按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。”據(jù)此，買賣農(nóng)村房屋應(yīng)辦理下列手續(xù)：
　　1、訂立書(shū)面契約，有雙方及中間人簽字，交付房款及管理房屋。所謂"管理房屋"，是指原所有人搬出并已由新所有人控制房屋的鑰匙或入住。
　　2、辦理審批手續(xù)。房屋買賣協(xié)議應(yīng)由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或縣級(jí)人民政府審批，并辦理《宅基地證》或《集體土地使用證》的過(guò)戶更名手續(xù)；如果地方人民政府規(guī)定辦理契稅或房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，還應(yīng)辦理房產(chǎn)證的過(guò)戶更名手續(xù)。

三、農(nóng)村房屋買賣的效力

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個(gè)也沒(méi)有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個(gè)批復(fù)。在這個(gè)批復(fù)里，最高人民法院的觀點(diǎn)是：如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)實(shí)際交付了房屋和全部?jī)r(jià)款，買賣關(guān)系有效，人民法院應(yīng)予保護(hù)。

關(guān)于農(nóng)村房屋的買賣，筆者個(gè)人的觀點(diǎn)是：不管買方是城市居民，還是農(nóng)村居民；是本村人，還是外地人，買賣關(guān)系都是有效的。

因?yàn)閺摹稇椃ā芬?guī)定的“中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等”的原則來(lái)看，城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人，都是中華人民共和國(guó)的公民，都享有法律賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律不會(huì)因?yàn)橘I賣雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對(duì)待。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)民法通則》，對(duì)農(nóng)村房屋的買賣行為是合法的、有效的，人民法院應(yīng)予以保護(hù)。

四、購(gòu)買農(nóng)村房屋的注意事項(xiàng)

1、不要涂改宅基地使用證書(shū)也不要相信村民委員會(huì)在涂改后的宅基地使用證書(shū)上加蓋公章后涂改就成為有效的。

宅基地使用證書(shū)是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣、或者市人民政府土地管理部門頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣或者市人民政府土地管理部門隊(duì)宅基地使用證書(shū)的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書(shū)是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。

2、如果你打算在購(gòu)買農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑占地面積范圍內(nèi)翻建；如果你需要增加翻建后的建筑占地面積，那么你最好讓賣方以賣方的名義辦妥翻建所需要的審批手續(xù)。