業主購買小區停車位后發現無法正常使用，開發商卻表示車庫已驗收合格，拒絕擔責。業主應如何維權？誰又該對此負責？近日，昆山市人民法院依法審結一起車位糾紛案，法官妥善處理合同履行僵局引發的糾紛，既保障業主合法權益，也為規范開發商車位銷售行為提出明確指引。

【基本案情】

胡先生是某住宅小區的業主。2018年3月至2019年6月期間，胡先生先后購置了位于小區地下車庫內相鄰的1513號與1514號兩個停車位，并分別與開發商某房地產公司簽訂《車位使用權轉讓合同》。其中，1513號是長度較長、面積較大的“子母車位”，轉讓價格為108000元；1514號是普通車位，轉讓價格為71000元。

雙方簽訂合同時，地下車庫尚未竣工，合同后附車位位置布局圖，但圖中僅標記了車位所在位置，未明確列明車位長度、寬度以及車道距離等具體尺寸參數，合同中注明“車位實際情況及具體位置以實際交付狀況為準”。

2019年12月，該地下車庫完成竣工驗收并取得交付備案證書。2020年1月，開發商工作人員向業主現場說明，緊鄰樓梯、墻壁處的靠邊車位將空置，不會對外出售、轉讓或出租。隨后，胡先生接到車位交付通知。

在辦理交接過程中，胡先生卻發現兩個車位停車均有使用障礙：1513號車位無法一次性停車入庫；1514號車位更是前后空間狹小，右側距離障礙物過近，難以通行。

胡先生認為兩個車位的空間距離不符合《車庫建筑設計規范》中的行業規范要求，多次向開發商某房地產公司反映問題。2023年7月，房產銷售人員告知胡先生可為1514號車位辦理更換，該車位不會再對外出售。但開發商后續并未積極跟進處理，問題遲遲未解決。

多次協商無果后，胡先生于2024年3月訴至法院，請求判令被告某房地產公司退還1513號車位使用權對應價款的一半即54000元；解除雙方就1514號車位簽訂的合同，退還全部價款71000元。

【法院審理】

經實地勘驗測量，1513號車位左側前部為柱體，1514號車位右側緊靠柱體、墻壁和樓梯，兩個車位前方垂直車道寬度約為5.1米。現場駕駛商務七座轎車進行停車試驗，結果顯示：在周圍車位均有車輛停放的情況下，1514號車位無法進出；1513車位雖可一次性駛出，但車頭向前行駛于左前方借位，倒車入庫無法一次性完成，需調整兩到三次，若想一次性完成倒車入庫，需從距車位30余米的拐口處先行掉頭，后持續倒車行駛入庫才可完成。

法院經審理認為，原被告雙方簽訂的關于1513號、1514號車位的《車位使用權轉讓合同》系雙方真實意思表示，其內容不違反法律法規的強制性規定，兩份合同合法有效。

關于1513號子母車位：胡先生在與開發商溝通過程中，僅提及該車位車頭向前垂直倒車入庫一次性停車存在障礙，并未提出退換，其訴訟請求也表明其已接受了該車位的交付并實際使用。該車位垂直式后退停車對應的通（停）車寬度為5.10米左右，略低于《車庫建設設計規范》中建議的5.5米，但該規范表述為“宜符合”，屬推薦性標準，并非強制性要求。從現場試車情況來看，該車位基本符合商務七座轎車日常停車需要，尚未達到需以退還價款方式平衡雙方權利義務的程度，故對于原告要求退還該車位一半價款的訴請，法院不予支持。

關于1514號車位：該車位前后空間狹小，右側距離障礙物過近，客觀上無法正常使用。開發商曾于2020年1月告知購買車位業主，緊鄰樓梯、墻壁處靠邊車位不會對外出售,但仍將該車位賣給胡先生，存在明顯違約行為。原告此后多次交涉，房產銷售工作人員于2023年8月表示可以更換，但后續又拖延推諉，違反誠實信用原則，導致合同履行陷入僵局，原告合同目的無法實現。故對于原告要求解除合同并退還全部價款的訴請，法院予以支持。

最終，法院判決：原告胡先生與被告某房地產公司簽訂的關于1514號車位的《車位使用權轉讓合同》權利義務關系終止，某房地產公司向胡先生返還1514號車位購買款71000元；駁回原告胡先生其他訴訟請求。一審宣判后，雙方均未上訴，判決現已生效。

【法官說法】

竣工驗收是建設工程交付使用前的法定程序，旨在確保項目符合基本的工程質量與安全標準。但竣工驗收并不能完全覆蓋所有具體部位（如單個車位）的實際使用功能，例如在本案中，盡管車庫整體已通過驗收，但1514號車位因結構性缺陷無法正常使用，仍屬于合同標的物的瑕疵，開發商不能對此免責。

在未明確約定車位具體尺寸參數的情況下，判斷車位是否滿足合同約定，法院不僅應審查其是否符合行業規范，還應注重實際使用效果與合同目的實現程度。例如本案中1513號車位雖不完全符合《車庫建筑設計規范》建議“宜符合”的通（停）車寬度標準，但基本能滿足日常停車需求，未構成根本違約，不宜輕易否定合同效力或退款。

業主在遇到此類問題時，可首先與物業或開發商溝通協商，要求整改或采取補救措施，并注意保留照片、視頻、測量數據等車位現狀證據和溝通記錄。若協商無果，可向當地房地產主管部門、消費者協會等監管部門投訴，必要時通過司法途徑維權。

在此提醒：消費者在購買車位時，要仔細審查合同條款，明確車位尺寸、位置、使用權限等關鍵信息，避免因合同約定不明導致維權困難。開發商在銷售及交付過程中，亦應秉持誠信精神，對存在明顯使用障礙的車位負有及時告知及補救義務，否則應承擔相應不利后果。