隨著生活質量的提升，私家車成為很多家庭的標配。對于停車位緊張的老舊小區而言，下班回家“停車難、停車亂”逐漸成為困擾業主的高頻問題。近日，徐州市泉山區人民法院審結了一起占有排除妨害糾紛案，對開發商授權小區物業侵占小區業主共有空地，并將其作為經營性停車場的行為予以否定性評價，依法維護了小區業主的合法權益。

案情簡介

徐州市泉山區某小區的業主最近遇到了煩心事。因小區建設較早，沒有配套地下停車場，周邊設施又有醫院及大型商場，人流量密集，業主停車一直是個麻煩事。小區業主除了道路兩側外，只有北邊一塊占地約800㎡的停車場可以停車，但此處為收費停車場。2021年中旬，小區選舉出新一屆業主委員會，業委會在查看小區宗地圖時，發現北邊的收費停車場并非全部為社會公共土地，有大約500㎡的土地在小區規劃紅線內，其使用權屬于全體業主共有。

而通過管理部門得知，目前停車場備案單位為出售該小區的某房地產開發公司，該公司授權給小區物業公司經營使用。自2018年起，一直在未有業委會合法授權的情況下收取停車場費用，此舉嚴重侵害了全體業主的權益。物業公司與房地產開發公司聲稱，該停車場是政府代征代建項目，規劃用途為社會公共停車場，按照城市分類與建設用地標準規范分類中屬于道路廣場用地，不屬于居民用地，并非小區全體業主共有。

小區業主認為，根據當年有關部門做出的國有土地使用權分割轉讓許可可知，小區宗地范圍內土地被所有業主全部分攤，停車場中處于小區宗地內的土地使用權歸全體業主所有，房地產開發公司與物業公司不應占有此塊土地。自此，雙方矛盾一直未能得到解決。為維護小區全體業主的合法權益，小區業主委員會代表小區全體業主訴至泉山法院，請求判令物業公司與房地產開發公司返還小區北側停車場地塊中使用權屬于全體業主的部分。

法院審理

為查明案涉土地的使用權屬及規劃用途情況，泉山法院向徐州市自然資源和規劃局發函進行問詢，得知該小區業主已辦理了分割登記，由于未對宗地范圍內建筑物進行分宗，故整個宗地面積全部分攤到戶。因為宗地范圍內土地已全部分攤，原房地產開發有限公司土地證無剩余、無返證。

根據《中華人民共和國民法典》第三百五十七條規定“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并轉讓。”因此土地使用權分割轉讓后小區宗地圖范圍內的土地使用權歸全體業主共有。房地產開發公司未經小區全體業主同意，將包括小區宗地圖范圍內的土地授權給物業公司作為經營性停車場使用，屬于無權處分，侵害了小區全體業主的利益。

針對房地產開發公司對于案涉停車場系政府代征代建項目，系公共用地的主張，泉山法院認為該主張與該公司于2009年取得的《國有土地使用權證》中載明的“地類（用途）：住宅用地、商業用地”相違背，故不予支持。

小區業主委員會作為小區業主大會的辦事機構，經小區業主大會授權有權代表全體業主行使權利，維護全體業主的共同利益。故小區業主委員會要求兩公司返還北側停車場中使用權歸全體業主的、屬于小區宗地圖內的土地，符合法律規定，法院予以支持。遂判決某房地產開發公司、某物業服務公司十日內將占用的停車場內屬于小區宗地圖范圍內的土地返還給小區全體業主。案件上訴后，徐州市中級人民法院維持了原判。

法官說法

張新建   泉山法院民一庭四級高級法官

房地產開發企業在建設項目完工和銷售后，在政府有關職能部門登記完成，將建設用地使用權全部分割轉讓給業主的，房地產開發企業對建設用地不再享有使用權。本案中，某房地產開發公司開發建設了該小區并進行了銷售，在案涉地塊土地使用權已全部分割給全體業主并依法登記、案涉停車場土地并未進行單獨設宗登記的情況下，無相反證據能夠證明房地產開發公司對訟爭地塊享有占有、使用權利。

故該土地使用權權屬明晰，屬于全體小區業主共有，全體業主對案涉土地依法享有使用、分配、經營等合法權益。本案中，某房地產開發公司未經業主許可，授權物業公司將該部分土地作為經營性停車場使用，收入也未用于小區管理，損害了業主的合法權益，自然得不到法院支持。業主委員會經過業主大會授權，可以作為訴訟主體提起訴訟，要求返還被占有的土地，為全體業主爭取合法權益。