4月13日，在昆山北部主干道青陽路與中環高架交匯處，“居然之家天一MALL”開業慶典盛大舉行，現場人頭攢動、熱鬧非凡，各大知名家裝品牌商家裝飾一新，不少群眾趁著商家開業優惠前來選購建材家具。

在很多昆山人的記憶里，這座建筑面積超10萬平方米的商業廣場原名為“港龍”，前些年一直門可羅雀、冷冷清清，商戶入駐率不足50%。更為嚴重的是，1600余戶購買商業廣場的小業主面臨投資失敗的境況。原“港龍”如何能夠在這個春天煥發生機，涅槃歸來？

未見輝煌，“港龍商場”深陷經營危機

港龍城市商業廣場（簡稱港龍商場）由成立于2002年的昆山港龍建材有限公司（簡稱港龍公司）自行開發建設，于2016年建成并對外銷售。考慮到港龍商場優越的地理位置和良好的品牌形象，1600余戶小業主購入了商場的商鋪，并簽訂合同委托港龍商業管理有限公司（簡稱港龍商管）集中統一對外招租和運營管理，雙方按比例分配收益，但后續商場經營一直不溫不火。

2020年后，港龍公司因資金鏈出現困難，對港龍商場的運營管理逐漸陷入混亂，入住商戶搬離、拖欠業主租金、欠繳運營費用等情況開始出現。雖然港龍公司通過更換商場管理方、加大招商力度等舉措，試圖扭轉經營頹勢，但始終未有起色。

“過去我們買這里的商鋪就是看重公司返還租金的承諾，認為這是一個還不錯的投資。沒想到港龍公司經營失敗，港龍商場也一直沒有起色，當初預計的租金也都成了一場空。”小業主張先生無奈地表示，焦慮不安的情緒開始在小業主群體中蔓延。

自2022年起，大量小業主通過投訴、信訪等途徑向港龍商場所在轄區政府反映情況，部分債權人也通過訴訟途徑要求港龍公司支付相應款項并進入執行程序，涉及金額超億元。900余戶小業主陸續前往昆山市人民法院提起訴訟要求港龍公司賠償損失或收回商鋪，港龍商場經營危機徹底爆發。

面對群體性訴訟，昆山法院及時與轄區政府溝通聯動，主動與屬地政府、司法、信訪等部門組建專班，聯合接待小業主代表，共同傾聽業主心聲、化解矛盾糾紛、維護和諧穩定。同時，經昆山法院調查研判，如通過執行程序拍賣港龍公司名下不動產，不僅變現困難，且拍賣資金不足以償還到期大量債務，也無法穩定商場經營，化解港龍商場債務危機亟需轉變處置思路。

執行轉破產，全面依法接管企業運營

為最大限度保障各方合法權益，專班與小業主、其他債權人代表多次召開座談交流，當面釋法明理、講清企業現狀、尋求解決路徑，廣大業主不安情緒逐漸平復，表示相信法院、相信轄區政府，依法處理相關糾紛。最終，債權人選擇“執行轉破產”方案，向昆山法院申請港龍公司破產清算，相關債務在破產程序中一攬子解決。隨后，涉港龍公司訴訟、執行等案件全部轉入破產程序，由昆山法院執破融合團隊辦理。

2023年4月27日，昆山法院經審查認定港龍公司不能履行到期債務，明顯缺乏清償能力，依法裁定受理江蘇某建設集團有限公司對港龍公司的破產清算申請，并指定破產管理人。之后，針對港龍公司的投訴、信訪等群體性糾紛全面納入依法辦理軌道。

經破產管理人調查，港龍公司運營、財務等核心管理人員均為母公司港龍集團員工，管理人難以對接到實際負責人員。港龍公司名下資產主要為港龍商城中的自持房地產3.9萬平方米和倉儲用地約70畝，大部分用于出租并設定抵押權，因抵押時評估價格與當前市場價格差距較大，導致不動產處置難以推進。商場統一整體運行模式下，入駐商戶、小業主、商管公司等各方利益訴求協調難度大，破產資產處置工作困難重重。

在昆山法院執破融合團隊的指導協助下，管理人全面接管港龍公司及港龍商管，積極開展對外應收款的查證與催收，分類實施對房地產租賃、土地租賃的管理，實現資產保值增值，為后續引入新投資人、尋求最優處置方案提供重要基礎。

另一方面，昆山法院創新府院聯動常態化機制，推動轄區政府與破產管理人、小業主代表共同成立商場第一屆物業管理委員會，為債權人參與和監督破產清算過程提供平臺，保障業主參與權和知情權，增強對破產工作的理解和支持。

吸引投資人，推動煥新再出發

得益于良好的區位優勢和成熟的基礎配套，港龍商場受到眾多投資人關注，而破產處置工作也迫切需要注入新的投資以盤活資產，但現有債權債務關系、信訪投訴等復雜局面讓很多投資人望而卻步。

經昆山市企業重整服務中心與物業管理委員會、其他債權人溝通研判，認為首要任務即是處置港龍公司在商場的自持房產，清償債務后剝離港龍公司對港龍商場的控制及影響，這一方案得到了絕大部分債權人的認同。隨后，在各方的積極推進下，第三方投資人通過司法拍賣途徑拍得港龍公司所持港龍商場房產，順利解決了第一道難題。

接下來，如何讓港龍商場能夠在優秀投資人的經營下涅槃重生？企業重整服務中心和轄區政府下了一番苦功夫。雙方對新投資人進行了基本要求的“畫像”：既能夠先期投入資金預付業主部分租金，給業主吃下定心丸；又能夠為商場帶來商鋪入駐資源和豐富的行業運營經驗，這是一項難度極高的“聯合招商”工作。

在企業重整服務中心和轄區政府的推動下，經過多輪接洽、篩選、比對，物管會最終選擇了昆山天一商貿公司作為新投資人接管商場運營，并引入“居然之家”品牌，獲得了三分之二以上業主表決通過。新投資人先期提供500萬元預付小業主租金，并承諾每年保底收益，實行“先付后用”；另投入500萬元用于商場重新開業運營的費用保障，歷時1年半，“港龍公司”順利完成破產清算的主要工作。

“目前商場招商工作進展順利，商戶入住率達97%，從國內外頂級品牌到中端品牌應有盡有，我們也將把商場打造成新的區域行業標桿，不辜負廣大小業主的期待。”新投資公司總經理章乃世對商場的未來充滿信心。