4月13日，在昆山北部主干道青陽(yáng)路與中環(huán)高架交匯處，“居然之家天一MALL”開(kāi)業(yè)慶典盛大舉行，現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng)、熱鬧非凡，各大知名家裝品牌商家裝飾一新，不少群眾趁著商家開(kāi)業(yè)優(yōu)惠前來(lái)選購(gòu)建材家具。

在很多昆山人的記憶里，這座建筑面積超10萬(wàn)平方米的商業(yè)廣場(chǎng)原名為“港龍”，前些年一直門(mén)可羅雀、冷冷清清，商戶(hù)入駐率不足50%。更為嚴(yán)重的是，1600余戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)廣場(chǎng)的小業(yè)主面臨投資失敗的境況。原“港龍”如何能夠在這個(gè)春天煥發(fā)生機(jī)，涅槃歸來(lái)？

未見(jiàn)輝煌，“港龍商場(chǎng)”深陷經(jīng)營(yíng)危機(jī)

港龍城市商業(yè)廣場(chǎng)（簡(jiǎn)稱(chēng)港龍商場(chǎng)）由成立于2002年的昆山港龍建材有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)港龍公司）自行開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2016年建成并對(duì)外銷(xiāo)售。考慮到港龍商場(chǎng)優(yōu)越的地理位置和良好的品牌形象，1600余戶(hù)小業(yè)主購(gòu)入了商場(chǎng)的商鋪，并簽訂合同委托港龍商業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)港龍商管）集中統(tǒng)一對(duì)外招租和運(yùn)營(yíng)管理，雙方按比例分配收益，但后續(xù)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一直不溫不火。

2020年后，港龍公司因資金鏈出現(xiàn)困難，對(duì)港龍商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理逐漸陷入混亂，入住商戶(hù)搬離、拖欠業(yè)主租金、欠繳運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等情況開(kāi)始出現(xiàn)。雖然港龍公司通過(guò)更換商場(chǎng)管理方、加大招商力度等舉措，試圖扭轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)，但始終未有起色。

“過(guò)去我們買(mǎi)這里的商鋪就是看重公司返還租金的承諾，認(rèn)為這是一個(gè)還不錯(cuò)的投資。沒(méi)想到港龍公司經(jīng)營(yíng)失敗，港龍商場(chǎng)也一直沒(méi)有起色，當(dāng)初預(yù)計(jì)的租金也都成了一場(chǎng)空。”小業(yè)主張先生無(wú)奈地表示，焦慮不安的情緒開(kāi)始在小業(yè)主群體中蔓延。

自2022年起，大量小業(yè)主通過(guò)投訴、信訪等途徑向港龍商場(chǎng)所在轄區(qū)政府反映情況，部分債權(quán)人也通過(guò)訴訟途徑要求港龍公司支付相應(yīng)款項(xiàng)并進(jìn)入執(zhí)行程序，涉及金額超億元。900余戶(hù)小業(yè)主陸續(xù)前往昆山市人民法院提起訴訟要求港龍公司賠償損失或收回商鋪，港龍商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)危機(jī)徹底爆發(fā)。

面對(duì)群體性訴訟，昆山法院及時(shí)與轄區(qū)政府溝通聯(lián)動(dòng)，主動(dòng)與屬地政府、司法、信訪等部門(mén)組建專(zhuān)班，聯(lián)合接待小業(yè)主代表，共同傾聽(tīng)業(yè)主心聲、化解矛盾糾紛、維護(hù)和諧穩(wěn)定。同時(shí)，經(jīng)昆山法院調(diào)查研判，如通過(guò)執(zhí)行程序拍賣(mài)港龍公司名下不動(dòng)產(chǎn)，不僅變現(xiàn)困難，且拍賣(mài)資金不足以?xún)斶€到期大量債務(wù)，也無(wú)法穩(wěn)定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，化解港龍商場(chǎng)債務(wù)危機(jī)亟需轉(zhuǎn)變處置思路。

執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)，全面依法接管企業(yè)運(yùn)營(yíng)

為最大限度保障各方合法權(quán)益，專(zhuān)班與小業(yè)主、其他債權(quán)人代表多次召開(kāi)座談交流，當(dāng)面釋法明理、講清企業(yè)現(xiàn)狀、尋求解決路徑，廣大業(yè)主不安情緒逐漸平復(fù)，表示相信法院、相信轄區(qū)政府，依法處理相關(guān)糾紛。最終，債權(quán)人選擇“執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)”方案，向昆山法院申請(qǐng)港龍公司破產(chǎn)清算，相關(guān)債務(wù)在破產(chǎn)程序中一攬子解決。隨后，涉港龍公司訴訟、執(zhí)行等案件全部轉(zhuǎn)入破產(chǎn)程序，由昆山法院執(zhí)破融合團(tuán)隊(duì)辦理。

2023年4月27日，昆山法院經(jīng)審查認(rèn)定港龍公司不能履行到期債務(wù)，明顯缺乏清償能力，依法裁定受理江蘇某建設(shè)集團(tuán)有限公司對(duì)港龍公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定破產(chǎn)管理人。之后，針對(duì)港龍公司的投訴、信訪等群體性糾紛全面納入依法辦理軌道。

經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，港龍公司運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)等核心管理人員均為母公司港龍集團(tuán)員工，管理人難以對(duì)接到實(shí)際負(fù)責(zé)人員。港龍公司名下資產(chǎn)主要為港龍商城中的自持房地產(chǎn)3.9萬(wàn)平方米和倉(cāng)儲(chǔ)用地約70畝，大部分用于出租并設(shè)定抵押權(quán)，因抵押時(shí)評(píng)估價(jià)格與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格差距較大，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)處置難以推進(jìn)。商場(chǎng)統(tǒng)一整體運(yùn)行模式下，入駐商戶(hù)、小業(yè)主、商管公司等各方利益訴求協(xié)調(diào)難度大，破產(chǎn)資產(chǎn)處置工作困難重重。

在昆山法院執(zhí)破融合團(tuán)隊(duì)的指導(dǎo)協(xié)助下，管理人全面接管港龍公司及港龍商管，積極開(kāi)展對(duì)外應(yīng)收款的查證與催收，分類(lèi)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)租賃、土地租賃的管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，為后續(xù)引入新投資人、尋求最優(yōu)處置方案提供重要基礎(chǔ)。

另一方面，昆山法院創(chuàng)新府院聯(lián)動(dòng)常態(tài)化機(jī)制，推動(dòng)轄區(qū)政府與破產(chǎn)管理人、小業(yè)主代表共同成立商場(chǎng)第一屆物業(yè)管理委員會(huì)，為債權(quán)人參與和監(jiān)督破產(chǎn)清算過(guò)程提供平臺(tái)，保障業(yè)主參與權(quán)和知情權(quán)，增強(qiáng)對(duì)破產(chǎn)工作的理解和支持。

吸引投資人，推動(dòng)煥新再出發(fā)

得益于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和成熟的基礎(chǔ)配套，港龍商場(chǎng)受到眾多投資人關(guān)注，而破產(chǎn)處置工作也迫切需要注入新的投資以盤(pán)活資產(chǎn)，但現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)關(guān)系、信訪投訴等復(fù)雜局面讓很多投資人望而卻步。

經(jīng)昆山市企業(yè)重整服務(wù)中心與物業(yè)管理委員會(huì)、其他債權(quán)人溝通研判，認(rèn)為首要任務(wù)即是處置港龍公司在商場(chǎng)的自持房產(chǎn)，清償債務(wù)后剝離港龍公司對(duì)港龍商場(chǎng)的控制及影響，這一方案得到了絕大部分債權(quán)人的認(rèn)同。隨后，在各方的積極推進(jìn)下，第三方投資人通過(guò)司法拍賣(mài)途徑拍得港龍公司所持港龍商場(chǎng)房產(chǎn)，順利解決了第一道難題。

接下來(lái)，如何讓港龍商場(chǎng)能夠在優(yōu)秀投資人的經(jīng)營(yíng)下涅槃重生？企業(yè)重整服務(wù)中心和轄區(qū)政府下了一番苦功夫。雙方對(duì)新投資人進(jìn)行了基本要求的“畫(huà)像”：既能夠先期投入資金預(yù)付業(yè)主部分租金，給業(yè)主吃下定心丸；又能夠?yàn)樯虉?chǎng)帶來(lái)商鋪入駐資源和豐富的行業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，這是一項(xiàng)難度極高的“聯(lián)合招商”工作。

在企業(yè)重整服務(wù)中心和轄區(qū)政府的推動(dòng)下，經(jīng)過(guò)多輪接洽、篩選、比對(duì)，物管會(huì)最終選擇了昆山天一商貿(mào)公司作為新投資人接管商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，并引入“居然之家”品牌，獲得了三分之二以上業(yè)主表決通過(guò)。新投資人先期提供500萬(wàn)元預(yù)付小業(yè)主租金，并承諾每年保底收益，實(shí)行“先付后用”；另投入500萬(wàn)元用于商場(chǎng)重新開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用保障，歷時(shí)1年半，“港龍公司”順利完成破產(chǎn)清算的主要工作。

“目前商場(chǎng)招商工作進(jìn)展順利，商戶(hù)入住率達(dá)97%，從國(guó)內(nèi)外頂級(jí)品牌到中端品牌應(yīng)有盡有，我們也將把商場(chǎng)打造成新的區(qū)域行業(yè)標(biāo)桿，不辜負(fù)廣大小業(yè)主的期待。”新投資公司總經(jīng)理章乃世對(duì)商場(chǎng)的未來(lái)充滿(mǎn)信心。