2023年7月的一天，老劉發(fā)現(xiàn)一輛吊車竟正在一名陌生男子的指揮下拆除自家商鋪的廣告牌，老劉又急又氣，隨即報(bào)警。經(jīng)查明，正是老劉的鄰居——隔壁商鋪店面所有者某置業(yè)公司所為。近日，昆山市人民法院審結(jié)了這起相鄰關(guān)系糾紛案件，到底是怎么回事？

某商業(yè)營(yíng)業(yè)用房共三層，一樓有三個(gè)店面，分別為A室、B室、C室。2018年3月，老劉購(gòu)買(mǎi)了該商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5室商鋪用于經(jīng)營(yíng)生意，商鋪范圍包括一樓的B室、C室以及二樓除樓梯、電梯外的全部面積（見(jiàn)下圖藍(lán)色部分）。隔壁的某置業(yè)公司擁有該商業(yè)用房的4室商鋪，范圍包括一樓的A室，二樓的樓梯、電梯區(qū)域以及三樓整層（見(jiàn)下圖褐色部分）。實(shí)際上，一樓A室以及A室正上方的二樓區(qū)域主要為直通三樓的樓梯、電梯，某置業(yè)公司商鋪的經(jīng)營(yíng)區(qū)域只有三樓整層。

老劉與某置業(yè)公司的矛盾集中在位于4室商鋪一樓A室電梯廳上方、二樓窗戶對(duì)應(yīng)外墻的門(mén)頭位置，即上圖中標(biāo)示的“爭(zhēng)議門(mén)頭”處。在某置業(yè)公司看來(lái)，其經(jīng)營(yíng)區(qū)域必須從A室進(jìn)入，再通過(guò)電梯或樓梯到達(dá)，爭(zhēng)議門(mén)頭位于出入必經(jīng)位置上方，故其理所當(dāng)然應(yīng)在該處懸掛招牌。而在老劉看來(lái)，自己的商鋪包括二樓除樓梯、電梯的所有面積，故認(rèn)為爭(zhēng)議位置系其房屋專有部分所有權(quán)的合理延伸。雙方均認(rèn)為自己對(duì)該位置門(mén)頭具有合法專有使用權(quán)，對(duì)方無(wú)權(quán)使用。

其實(shí)，雙方矛盾由來(lái)已久。2023年5月，某置業(yè)公司將4室商鋪出租給某健身房，該健身房向相關(guān)行政部門(mén)提交在爭(zhēng)議門(mén)頭設(shè)置店招的申請(qǐng)，后申請(qǐng)獲行政審批通過(guò)。隨后，該健身房在爭(zhēng)議門(mén)頭懸掛“XX健身房”的廣告招牌。2023年6月27日，老劉未經(jīng)同意將該健身房廣告牌拆除。

兩個(gè)月后，便發(fā)生了開(kāi)頭的那一幕。2023年7月，某置業(yè)公司稱老劉安裝的廣告牌部分位置延伸到了爭(zhēng)議區(qū)域，于是私自雇人對(duì)其廣告牌進(jìn)行了拆除。

眼看雙方的“你來(lái)我往”爭(zhēng)不出結(jié)果，2024年1月，老劉訴至昆山市人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)爭(zhēng)議門(mén)頭的廣告位享有合法專有使用權(quán)，并要求判令某置業(yè)公司承擔(dān)其廣告牌及外墻損失1萬(wàn)元。

這塊門(mén)頭到底應(yīng)該“花落誰(shuí)家”？

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十八條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系；第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中爭(zhēng)議門(mén)頭既位于5室二樓窗戶對(duì)應(yīng)的外墻，同時(shí)也位于4室一樓的上方，該位置不具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性，屬于原被告雙方房屋之間的相鄰位置，系整棟建筑物的共有部分，業(yè)主對(duì)其享有共有和共同管理的權(quán)利。相鄰各方在行使自己合法權(quán)益時(shí)，除不得損害他人的權(quán)利外，相互之間應(yīng)給予一定的方便，必要時(shí)應(yīng)接受一定的限制。

某置業(yè)公司將4室部分商鋪出租給案外人某健身房，爭(zhēng)議門(mén)頭位于出入健身房必經(jīng)位置的上方。某健身房為實(shí)現(xiàn)其承租商鋪的使用功能在爭(zhēng)議門(mén)頭懸掛店招，表明其經(jīng)營(yíng)主體和經(jīng)營(yíng)范圍，符合商鋪的經(jīng)營(yíng)慣例和通行做法，懸掛的店招大小、高度、風(fēng)貌與周邊商鋪基本協(xié)調(diào)一致，且其懸掛店招申請(qǐng)已于2023年6月經(jīng)過(guò)行政審批。老劉所有的5室一樓上方與二樓外墻之間仍留有兩戶門(mén)頭的位置，若有發(fā)布店招需要可另行申請(qǐng)，某置業(yè)公司在爭(zhēng)議門(mén)頭懸掛店招并不影響其行使其專有部分的權(quán)利，構(gòu)造上也不會(huì)對(duì)其房屋的通風(fēng)、采光等產(chǎn)生影響。因此，老劉對(duì)爭(zhēng)議位置門(mén)頭并不享有專有使用權(quán)。

此外，雙方相互均有拆除對(duì)方店招的行為，且老劉無(wú)證據(jù)證明外墻損失系某置業(yè)公司造成，故對(duì)于老劉要求被告承擔(dān)廣告牌及外墻損失的請(qǐng)求，法院不予支持。

最終，法院一審判決駁回原告老劉的全部訴訟請(qǐng)求。老劉不服判決提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。